Продажа квартиры после погашения ипотеки

Содержание
  1. 4 способа продажи квартиры в ипотеке
  2. Четыре способа продажи квартиры в ипотеке
  3. Договор продажи квартиры в ипотеке
  4. Важные нюансы
  5. Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления
  6. Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)
  7. Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)
  8. Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке
  9. Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора
  10. Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку
  11. Риски для продавца
  12. Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными
  13. Краткая инструкция
  14. Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры
  15. Как продать квартиру, купленную в ипотеку
  16. Можно ли продавать жилье под ипотекой
  17. Способы продажи ипотечной недвижимости
  18. Порядок действий при продаже квартиры в ипотеке
  19. Порядок действий при продаже долговых обязательств
  20. Порядок действий при замене залогового имущества

4 способа продажи квартиры в ипотеке

Продажа квартиры после погашения ипотеки

Продать квартиру можно любую, даже обремененную ипотечным кредитованием. Процедура реализации непростая, требует больше времени, чем сделка с недвижимостью в полной собственности, к тому же рискованная.

Знание юридических аспектов позволит грамотно сбыть жилье на законных основаниях.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в обременении и любые операции с ней должны проводиться только с разрешения банка. Если кредитор отказывает заемщику в продаже, то сделки с недвижимостью невозможны.

Причин может быть несколько:

  • жилье потеряло ценность и его рыночная стоимость не сопоставима с размером остатка по кредиту (дом подлежит сносу, произошел пожар, затопление и т.д.);
  • жилье арестовано государством или банком (долги по кварплате или кредиту);
  • после оформления кредита прошло мало времени (менее 3 – 6 месяцев или не выплачено 50% займа);
  • была проведена перепланировка в квартире без получения разрешения.

В первом случае заемщику потребуется доплатить банку для полного закрытия кредита.

Исключения – оформленный договор страхования, по которому собственник может получить компенсацию при наступлении страхового случая для восстановления жилья.

Если недвижимость арестована банком, то кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи квартиры. Заемщик может рассчитывать на компенсацию, если часть кредита была выплачена. Государственный арест требует устранения причины обременения, после чего имущество можно выставлять на реализацию.

Если с момента оформления кредита прошло менее 3 месяцев (полгода для некоторых банков или не внесено 50% от размера кредита), то досрочно погасить его не получится. Кредитор может потребовать заплатить штраф, либо дождаться окончания указанного периода.

Любая перепланировка в недвижимости должна проводиться только с разрешения госорганов. В ином случае на нарушителя накладывается административный штраф. После его уплаты и оформления перепланировки можно вновь обращаться к банку.

Четыре способа продажи квартиры в ипотеке

Существует три способа реализации жилья, обремененного ипотекой:

  • за наличный расчет;
  • перекредитованием;
  • в ипотеку;
  • с поддержкой банка.

Способ 1: за наличный расчет

Первое, что нужно – это оповестить о своем решении банк. Заемщик пишет заявление, что желает досрочно погасить кредит с указанием причины. Это может быть отсутствие возможности выплачивать кредит, переезд, покупка другой жилплощади, увольнение с работы.

Кредиторы неохотно соглашаются продавать обремененную недвижимость, поскольку им выгоднее получать проценты от ежемесячных выплат, поэтому причина должна быть веской.

Далее проводится оценка стоимости квартиры с получением соответствующего документа, после чего жилье выставляется на реализацию.

Важно! Потенциального покупателя перед проверкой квартиры при покупке необходимо заранее предупредить, что жилье находится в обременении.

Покупатель, готовый купить данное жилье, должен внести задаток, равный остатку по кредиту. Оформляется сделка у нотариуса. Для этого составляется договор, по которому продавец обязуется передать собственность после внесения задатка. Также указываются сроки и денежные суммы.

Перед подписанием договора покупатель должен внести недостающую сумму. Для этого в банке (желательно в том, где оформлен кредит) арендуются две ячейки. В одну помещается задаток, во вторую – остаток суммы. Забрать деньги до окончания сделки может только покупатель.

После оформления сделки доступ к первой ячейке получает банк, ко второй – продавец.

На завершающей стадии покупатель и продавец должны обратиться в банк и погасить задолженность, после чего снимается обременение, а на документе о приобретении прав собственности проставляется соответствующая отметка.

Для снятия обременения потребуется:

  • паспорт нового собственника;
  • свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя;
  • закладная на недвижимость;
  • документ из банка с указанием, что задолженность погашена полностью.

С перечисленными документами необходимо обратиться в Регистрационную палату по месту жительства и написать заявление на снятие обременения.

Способ 2: перекредитование

Если собственник желает продать недвижимость с целью увеличения жилплощади (купить квартиру в новостройке большую по размерам), то при наличии положительной кредитной истории и отсутствии просрочек по платежам, можно воспользоваться услугой перекредитования. Для этого заемщик отдает жилье банку в качестве остатка по кредиту и приобретает новое, переоформляя ипотеку. Процедура сложная, в большинстве банки не соглашаются на нее.

Способ 3: в ипотеку

При отсутствии у покупателя наличных средств, он может оформить ипотеку в том же банке, где кредитован продавец. Для этого потребуется только внести первоначальную сумму по условиям программы. Владелец недвижимости действует по схеме:

  • получение справки об отсутствии обременения (выписка из ЕГРП);
  • получение справки об отсутствии задолженности по квартплате (в ТСЖ);
  • получение справки об отсутствии лиц прописанных в квартире (выписка из домовой книги);
  • проведение оценки.

Если покупателю одобрен кредит в другом банке, то сделка оформляется путем рефинансирования. Но это возможно не всегда – кредиторы неохотно сотрудничают между собой.

Способ 4: с поддержкой банка

Собственник может обратиться к кредитору с просьбой реализовать квартиру с целью погашения долга. В этом случае поиском покупателя занимается сам банк. Также он предоставляет ячейки для внесения наличных средств, оформляет предварительное соглашение у нотариуса.

Полностью вся сделка реализации недвижимости проводится с поддержкой кредитора. Это экономит время продавца, избавляет от кропотливой работы.

Но банк не станет искать выгодные варианты. Для кредитора важнее получить собственные деньги, поэтому нередко жилье уходит за совсем мизерную стоимость. В этом случае продавец может отказаться от сделки, но в дальнейшем поиском покупателя ему придется заниматься самостоятельно.

Существует еще одни способ, но он используется крайне редко. Покупатель может переоформить ипотеку на себя, взяв обязательства по условиям кредита. Для этого ему необходимо быть добросовестным заемщиком, не иметь задолженностей и просрочек по кредитам, иметь устойчивость в финансовом плане.

Банки охотно идут на такие сделки, если покупатель ранее оформлял у них заем и своевременно его выплатил. Если же кредитная история плохая или пустая, то в переоформлении ипотеки будет отказано.

Договор продажи квартиры в ипотеке

Заключение договора купли-продажи на квартиру в обременении возможно только после внесения покупателем задатка, равного остатку по кредиту. Составляется он с учетом нескольких нюансов:

  • из жилья должны быть выписаны все лица, в том числе несовершеннолетние дети;
  • наличие долгов по квартплате препятствует заключению договора;
  • без согласия банка проводить операцию незаконно;
  • в договоре обязательно указывается полная стоимость недвижимости, сроки проведения сделки и размер задатка.

Договор составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и органам государственной регистрации. Также банк может потребовать копию документа.

Процедура составления договора не отличается от стандартной схемы оформления сделки по продаже недвижимости без обременения.

Важные нюансы

Квартира с обременением имеет стоимость на 10% ниже стоимости аналогичной недвижимости без обременения

Оценку жилья можно не проводить, если покупатель согласен выплатить указанную сумму. Процедура обязательно в случае, если потенциальный собственник оформляет кредит, а не расплачивается наличными средствами

Если на досрочное погашение ипотеки наложен мораторий, то продавец первоначально должен его снять. Для этого пишется заявление и выплачивается штраф

Продать квартиру в ипотеке достаточно сложно, но добросовестным заемщикам банк практически всегда идет навстречу. Главное, не совершать сделки с недвижимостью до получения на это разрешения от кредитора.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiry-v-ipoteke.html

Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления

Продажа квартиры после погашения ипотеки

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — совсем не новая сделка. Подтолкнуть заемщика к такому шагу могут финансовые проблемы или новые возможности.

Главные причины реализации объекта с обременением:

  1. Финансовая несостоятельность должника. Возникает из-за потери основного источника дохода, нетрудоспособности и т.д.
  2. Желание приобрести объект большего метража или в другом регионе.
  3. Спекулятивный интерес. На ипотеке можно заработать. Это реально, если объект был приобретен на первых этапах строительства. К завершению его возведения цена на объект резко возрастает. Она может перекрыть все расходы, связанные с ипотекой, и принести внушительную прибыль спекулянту.

Кредиторы лояльно относятся к желанию должника реализовать залоговый объект. Хотя есть банки, заручиться согласием которых на сделку практически не реально. На такое желание должника у них припасены серьезные штрафные санкции, что заставляет некоторых заемщиков переосмыслить свои планы.

Важно! Реализация квартиры без согласия банка, предоставившего ипотеку, может быть оспорена по статьям 301,302 и 303 ГК РФ.

Заручившись согласием, необходимо уточнить условия и способы проведения продажи квартиры.

Есть два базовых варианта.

– Покупатель приобретает объект за собственный капитал — схемы сделки 1.1 и 1.2.

– Покупатель покупает жильё в ипотеку у того же банка (перекредитование) — схема сделки 2.

Сначала два варианта продажи обременненной ипотекой квартиры с досрочным погашением.

Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)

Эта сделка предполагает досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных покупателем недвижимости. После погашения ипотечного обязательства с жилья снимается обременение. Покупка квартиры без обременения, ипотека по которой погашена, ничем не отличается от приобретения других объектов на рынке недвижимости.

Найти покупателя на «вторичке» для этого варианта очень сложно. Потенциальным покупателям легче найти необременный вариант квартиры и не бояться мошенничества со стороны продавца.

Что касается рынка новостроек, то подобные сделки – частое явление. К моменту сдачи объекта свободных площадей не остается, поэтому есть желающие приобрести обремененное жилье. Сначала рассмотрим этот вариант подробнее.

Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)

  1. Получение согласия банка. Кредитующая сторона должна выдать официальный документ, разрешающий проводить сделку с залоговым объектом. В нем оговаривается сумма оставшегося кредита. Для этого заемщик должен обратиться в банк с письменной просьбой о реализации жилья.

    В заявлении следует указать подробные причины, из-за которых заемщик хочет продать квартиру. Получить документ на руки можно через 1-3 дня после подачи заявления.

  2. Получение задатка от покупателя. Он должен быть равен сумме задолженности по ипотеке. Передача средств подкрепляется распиской или соглашением о задатке.

    Документы должны быть нотариально заверены. Основными реквизитами в них являются: ФИО и паспортные данные каждой стороны, сумма задатка, цель внесения задатка, подробные условия заключения сделки купли–продажи квартиры, обязанности продавца и т.д.

  3. Погашение ипотеки.

    Заемщик вместе с покупателем (может и один) отправляется в банк, чтобы внести полную сумму долга по ипотеке. Справку об отсутствии задолженности можно получить в течение 1-3 дней после списания кредита. Одновременно с ней банк выдает на руки закладную на квартиру.

Важно! Справка об отсутствии задолженности и выдача закладной производится только по письменному запросу клиента. Поэтому одновременно с заявлением на досрочное погашение необходимо подать заявление на выдачу этих документов.

  1. Снятие обременения. Обычно осуществляется в срок до 7 дней. Процедура проводится в Управлении Росреестра.

    В ней участвуют представитель банка и бывший заемщик. Если сотрудник банка не сопровождает заемщика, то он должен выдать ему на руки доверенность на снятие залога. Помимо нее потребуются следующие документы:

    • Паспорт заемщика;
    • Заявление о снятии обременения. Оно заполняется заемщиком. Бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра.
    • Закладная с отметкой банка о погашении обязательств + ее копия;
    • Письмо банка о погашении перед ним обязательств + копия. Этот документ заказывать не нужно, его должны предоставить представители банка.
    • Доверенность на снятие залога (если представители банка не сопровождают в Росреестр);
    • Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
    • Квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей. Необходима только в том случае, если собственник хочет получить новый документ свидетельства о праве собственности без записи об обременении. В других случаях на оборотной стороне проставляется штамп о снятии залога.
  2. Переоформление ДДУ. Осуществляется в государственном реестре. Срок регистрации – не более месяца с момента подачи документов.

Полный список требуемых для регистрации документов представлен здесь (скачайте памятку и распечатайте при необходимости).

С переоформлением ДДУ автоматически все права на строящийся объект переходят к новому владельцу.

Важно! Не рекомендуется покупать жилье, если у первой стороны сделки не ДДУ, а предварительный договор. Риски покупателя серьезно возрастают. Продавец реализует право заключить основной договор с застройщиком, но не обязанность передать ему объект недвижимости. Если такой документ будет аннулирован, то вернуть средства у бывшего продавца практически невозможно.

Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке

Сделка на вторичном рынке для покупателя менее рискованная. Отличительной особенность от модели на первичном рынке является регистрация договора купли-продажи, а не ДДУ.

  1. Получение согласия. Заемщик заручается согласием кредитора о смене собственника залоговой недвижимости.
  2. Заключение соглашения. Все участники сделки подписывают предварительный договор. В нем указывается сумма аванса, сроки ее внесения, схема реализации сделки. В этот документ можно внести поправки на штрафные санкции, если продавец после получения аванса откажется продать квартиру.
  3. Погашение задолженности. Покупатель вносит аванс по предварительному соглашению. Деньги могут быть переведены на счет банка или заложены в депозитную ячейку. Выбор способа оговаривается в 3-стороннем порядке и фиксируется в предварительном договоре.
  4. Снятие обременения. Кредитор и заемщик посещают Росреестр, чтобы предоставить документы для аннулирования залога.
  5. Подписание договора купли-продажи. В документе указывается объект реализации, его месторасположение, стоимость, сроки передачи и т.д.
  6. Регистрация договора. Осуществляется в Росреесте. Памятку с необходимыми документами для участников сделки можно скачать здесь.
  7. Получение средств. После регистрации сотрудника банка могут забрать средства из депозитной ячейки. Если сумма реализации выше, чем задолженность, то во вторую ячейку закладываются деньги для продавца. Доступом к ячейке является зарегистрированный договор купли-продажи.

Досрочно погасить кредит и продать жилье, которое уже не обременено ипотекой, — лучший вариант для продавца, но не для покупателя. Риски первой стороны практически отсутствуют. После внесения полной задолженности банк не имеет к нему никаких претензий, продавать жилье можно по любой схеме. Что касается покупателя, то риски его очень высоки. Он может внести аванс, а продавец, предварительно заплатив ипотеку из его средств, — внезапно отказаться от продажи. Судебные разборки растянутся на несколько месяцев, а иногда и лет. Вернуть внесенные деньги одной суммой без разбивки по месяцам практически не возможно.

Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора

Этот способ применяется, если заемщик хочет принять пассивную позицию в сделке. В основном возникает, когда нет дальнейшей возможности оплачивать кредит. Все заботы о поиске покупателя и реализации сделки ложатся на банк.

При таком способе проведения сделки расчет за проданную квартиру производится через банковские ячейки.

А теперь последовательная схема, как продать квартиру в ипотеке при участии банка:

  1. Уведомление банка о желании реализовать объект, чтобы досрочно погасить кредит.
  2. Поиск покупателя. Осуществляется кредитором.
  3. Заключение соглашения о купле-продаже квартиры. Его текст подготавливает банк. В нем оговариваются все нюансы сделки и сроки ее проведения. Документ подписывается всеми участниками и заверяется нотариально.
  4. Расчет между сторонами. Кредитор подготавливает банковские ячейки. В них покупатель в присутствии сотрудников банка и продавца закладывает средства за приобретаемое жилье. В одной ячейке будут деньги, предназначенные для погашения ипотеки. Их сотрудники могут забрать после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате. В другую ячейку вносится разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Это прибыль продавца.

Важно! Если банк принимает активное участие в сделке, то прибыли у продавца может и не быть. Основная задача кредитора – вернуть средства в минимальные сроки. Он будет устанавливать цену немного больше или равную остатку ипотечного кредита.

  1. Снятие обременения. Кредитор и заемщик отправляются в Росреестр, чтобы снять обременение. Список документов во всех случаях аналогичен.
  2. Регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате.
  3. Доступ к ячейке. Основанием для пропуска является заверенный договор купли-продажи.

Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку

Эта сделка, по сути, характеризуется не продажей недвижимости, а сменой заемщика (собственника жилья). Квартира остается по-прежнему в обременении. Ипотечные обязательства по ней переходят к новому заемщику.

Важно! Потенциальный покупатель должен располагать суммой собственных средств, которой хватит на погашение долга продавца по ипотеке.

Алгоритм осуществления сделки:

  1. Получение согласия кредитующей стороны. Заемщик направляет в банк письменное заявление с просьбой продать квартиру и закрыть досрочно ипотечный кредит. После получения одобрения можно проводить сделку.
  2. Заключение соглашения о переводе долга на нового клиента. Оно регламентирует перевод долга и всех обязательств, связанных с объектом, на покупателя. Документ подписывается всеми сторонами сделки. В нем указывается, что покупатель приобретает жилье в ипотеку в конкретном кредитном учреждении, а также сумма задатка, сроки ее внесения и нюансы сделки.
  3. Внесение аванса. Это сумма собственных средств покупателя, которая идет на погашение ипотечного кредита продавца. Она вносится покупателем на счет банка. Реквизиты счета предоставляются ему при заключении предварительного соглашения.
  4. Снятие обременения с бывшего заемщика. Продавец вместе с представителем банка посещают Регистрационную палату. На свидетельстве о праве собственности продавца проставляется штамп об аннулировании обременения.
  5. Рассмотрение нового кандидата на кредит. Для этого покупатель ипотеки обязан подтвердить свою платежеспособность. Он должен подать заявку на ипотечный кредит в банк-посредник. Им может выступать кредитная организация, в которой брал ипотеку продавец. Перечень документов для получения ипотеки подробно описан здесь.
  6. Получение решения из банка. На рассмотрение заявки потребуется от 7 до 30 дней. Если заявка одобрена, то покупателя пригласят в банк, чтобы ознакомить с документами по ипотеке.
  7. Подписание кредитного договора. Документ содержит информацию о сроке кредитования, сумме ипотеки и размера платы за пользование заемными ресурсами (процентной ставки).

Важно! Не забывайте уточнить информацию о новой процентной ставке. Банки могут перекредитовать ипотеку под более высокий процент!

  1. Выдача кредита и расчеты по оставшейся части сделки. Если стоимость жилья больше, чем авансовый платеж для погашения кредита, то оставшаяся часть вносится продавцом в ячейку банка. Продавец имеет право доступа к ней после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Переоформление обременения. Этим занимается кредитор. Он направляет письмо в Росреестр. Покупатель подписывает закладную.
  4. Регистрация сделки. Происходит в Росреестре. На ней присутствуют продавец и покупатель. Срок регистрации по ипотечным сделкам не превышает 5 дней.

Обременение не снимается. Квартира остается в залоге у банка. После выполнения всех обязательств кредитор аннулирует обременение.

Схема является рискованной для покупателя. Сначала происходит внесение аванса и заключение дополнительного соглашения, а затем — рассмотрение кредитной заявки. Очень высока вероятность выплатить чужую ипотеку и получить отказ от банка в предоставлении заемных средств для выплаты оставшейся части стоимости. Эксперты советуют прибегать к этому варианту только тогда, когда есть 100% уверенность в выдаче ипотечного займа.

Во всех рассмотренных случаях получается, что покупатель отдает деньги до регистрации своего права собственности. Гарантом защиты его интересов может выступать банк или использование при расчетах депозитных ячеек.

Риски для продавца

При реализации объекта продавец ничего не теряет. Естественно, ему не возвращаются средства, израсходованные на оформление ипотеки: услуги оценщика, нотариуса, страховщика и т.д. Штрафные санкции за досрочное погашение в 99 случаях переносятся на покупателя.

Итак, при продаже обремененной ипотекой квартиры продавец не несет никаких рисков. Сделка отличается от стандартной только привлечением третьей стороны – кредитора к участию в ней.

2018-10-24

Источник: http://zakonprodom.com/kvartira/pokupka/prodazha-obremenennoy-ipotekoy.html

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Продажа квартиры после погашения ипотеки
Статья обновлена: 8 января 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина.

Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться.

В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка.

Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры.

Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб.

покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка.

    Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе.

    Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял.

    2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е.

    как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу – на регистрации сделки или после, и в каком виде – наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

  4. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта.

    Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к.

    каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  5. После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка – закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе “Ограничение” будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет – в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

По ссылке по ссылке можете узнать обязателен ли в вашем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи. Также читайте как у нотариуса заверить договор купли-продажи квартиры и сколько стоит эта услуга.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke-pokupateljam-za-nalichnye.html

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Продажа квартиры после погашения ипотеки

Сегодня на отечественном рынке больше половины объектов недвижимости приобретается при помощи ипотеки. Долговые обязательства, начисление процентов и другие сложности не становятся преградой перед реализацией мечты о собственном жилье.

Но погашение займа осуществляется в течение длительного времени. Поэтому, в силу различных ситуаций, у владельца может возникнуть желание продать квартиру в ипотеке до погашения кредита. Законодательство позволяет осуществить данную сделку, но процедура будет отличаться от стандартной.

Оттого стоит рассмотреть все юридические детали и важные моменты.

Можно ли продавать жилье под ипотекой

Сложность приобретения квартиры с использованием долгосрочных кредитов заключается в том, что за время погашения займа может возникнуть причина для досрочной продажи данного объекта недвижимости. Как правило, банки учитывают такую вероятность, и перед заключением сделки с клиентом оговаривают все возможные варианты и детали.

Самые распространённые причины для досрочной продажи:

  1. Невозможность погашения займа из-за потери заёмщиком дохода.
  2. Расширение жилой площади, например, после рождения ребёнка.
  3. Личные причины – женитьба, развод или переезд.
  4. Заработок на перепродаже квартиры.

Внимание! Продажа квартиры, купленной по ипотеке, без разрешения банка запрещена законом. Так как формально жилище находится в общей собственности с финучреждением до полного погашения кредитного обязательства. Соответственно, владелец не наделён правом распоряжаться квартирой исключительно по своей воле. В случае нарушения данного обязательства квартира перейдёт в собственность банка.

Оттого перед заключением ипотеки рекомендуется выяснить, рассматривает ли банк возможность продажи квартиры и на каких условиях. В большинстве случаев финансовые организации не возражают против реализации такой квартиры, но требования могут существенно отличаться.

Основные варианты условий, которые могут выдвигаться банками:

  • покупатель должен внести всю сумму и погасить займ;
  • необходимо найти покупателя до обращения в банк за разрешением;
  • финансовая организация самостоятельно выступит продавцом и найдёт покупателя;
  • покупатель должен иметь положительную кредитную историю;
  • у покупателя не должно быть долгосрочных займов;
  • покупатель должен быть клиентом данного банка.

Необходимо помнить, что финансовая организация, на момент наличия ипотечной задолженности, выступает совладельцем, как частное лицо. Соответственно, банк может руководствоваться любыми критериями при выдаче разрешения на продажу квартиры. В том числе организация может отказать в осуществлении сделки с конкретным покупателем.

Важно! Для того чтобы обеспечить законность сделки, необходимо получить у финансовой организации разрешение на осуществление продажи имущества в письменной форме, которое впоследствии можно будет предоставить нотариусу, в Росреестре и других учреждениях.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Главной сложностью в реализации ипотечного жилья является не столько согласование сделки с банком, сколько поиск подходящего покупателя.

С одной стороны, сегодня много недвижимости приобретается в кредит, а поэтому значительная доля частных предложений связана с непогашенной ипотекой.

Но с другой стороны, покупатели крайне неохотно соглашаются на приобретение такой недвижимости из-за сложности процедуры и затягивания процесса передачи собственности. Отчего владельцам нередко приходится существенно снижать стоимость квартиры.

Способы покупки квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение – покупатель уплачивает полную стоимость квартиры, за счёт чего погашается сумма долга. Оставшаяся часть денег переходит продавцу, недвижимость становится собственностью покупателя.
  2. Продажа долговых обязательств – осуществляется перезайм, при котором все долговые обязательства переходят покупателю, как новому заёмщику, банк остаётся совладельцем квартиры, а продавец снимает с себя долговые обязательства.
  3. Залоговая замена – заемщик, как и прежде, выплачивает ипотеку, но производится мена одного объекта недвижимости на другой.

По типу проведения сделок, процесс реализации может осуществляться:

  • самостоятельно продавцом – банк выступает только в качестве регулятора, контролирующего процесс продажи. Заёмщик, в свою очередь, получает широкую свободу действий в поиске покупателя и определения условий продажи;
  • непосредственно банком – в качестве совладельца финансовая организация берёт на себя все вопросы, связанные с реализацией квартиры. В том числе производит поиск покупателя и оговаривает с ним условия продажи. Но заёмщик также вправе отказать банку продаже квартиры, если сделка для него будет невыгодной.

Перед тем как обращаться в банк за разрешением на продажу, необходимо помнить один простой факт: кредитная организация должна быть заинтересованной в реализации данного предложения.

Банк, как и любое другое предприятие, осуществляет деятельность с целью получения прибыли.

Соответственно, если условия продажи выгодны финучреждению, со стороны банка будет предоставлено разрешение и всесторонняя помощь.

Важно! На квартиру, за которую выплачивается ипотека, банком накладывается обременение – ограничение права на действия с объектом недвижимости. Информация передаётся в Росреестр, отчего проведение каких-либо сделок с квартирой до снятия обременения невозможно.

Банки охотнее идут навстречу заемщику в продаже жилья если:

  • продавец является постоянным клиентом данного финучреждения;
  • заемщик регулярно и в полном объеме осуществляет уплату ипотеки не менее 3-5 лет;
  • владелец надлежащим образом осуществляет уход и эксплуатацию квартиры;
  • продавец не нарушал условия ипотечного кредитования, в том числе не осуществлял какие-либо изменения технических характеристик помещения без разрешения банка;
  • заемщик имеет длительную и положительную кредитную историю.

Порядок действий при продаже квартиры в ипотеке

Так как осуществить сделку без участия банковской организации невозможно, то все юридические манипуляции и правильность их оформления будут контролироваться сотрудниками банка. Но необходимо отметить, что договор купли-продажи практически схож с тем документом, который составляется при реализации обычной квартиры.

Главным отличием является наличие пункта, в котором указывается, что покупатель осведомлён о наличии обременения на квартиру, также подробно прописана процедура взаиморасчета.

Помимо этого, при продаже путём досрочного погашения ипотеки, составляется нотариально заверенное предварительное соглашение. В нем также детально прописывается информация о кредитном обременении и условиях будущей сделки. Это необходимо для того, чтобы обезопасить покупателя, если продавец, после выплаты займа, откажется реализовывать квартиру.

Порядок действий при досрочном погашении:

  1. Поиск потенциального покупателя и соглашение условий сделки.
  2. Обращение в банк одновременно продавцом и покупателем для получения разрешения на продажу.
  3. Составление предварительного соглашения между заемщиком, банком и покупателем.
  4. Покупатель вносит сумму за приобретение жилья на две банковские ячейки, где одна часть денег предназначается финансовой организации для погашения ипотеки, а другая – заёмщику.
  5. Осуществляется снятие обременения с квартиры – как правило, сотрудники банка самостоятельно проводят данную процедуру.
  6. Составляется договор купли-продажи и регистрируется в Росреестре.
  7. Деньги, хранящиеся на ячейках, переходят банку и продавцу.

Если реализацией квартиры занимается непосредственно банк, то владельцу необходимо обратиться с соответствующей просьбой в финучреждение. После этого процедура будет аналогичной с указанным порядком.

Важно! Банки, как правило, не заинтересованы в максимально высокой стоимости квартиры. Главным критерием для финучреждений является погашение долга. Поэтому передавать функции продавца банку выгодно только когда заемщиком была выплачена незначительная часть кредита.

Порядок действий при продаже долговых обязательств

  1. Осуществляется поиск покупателя.
  2. Кандидат на перезайм предоставляет банковской организации все необходимые документы, после чего финучреждение рассматривает его кандидатуру.
  3. В случае одобрения, банком составляются договора о переуступке долговых обязательств и передаче квартиры новому заёмщику.
  4. Осуществляется перерегистрация обременения в Росреестре, которую проводят сотрудники банка.

Внимание! После совершения сделки продавцу необходимо получить справку из банка о том, что его задолженность по ипотеке полностью погашена.

Чаще всего продажа по переуступке займа осуществляется одним из трёх способов:

  1. Приобретающее лицо подписывает документ на кредит, размер которого равен сумме задолженности владельцем. Остаток стоимости выплачивается продавцу новым заемщиком из собственных средств.
  2. Покупатель подписывает договор по займу на сумму, меньше той, которую должен погасить продавец, а недостающую сумму выплачивает из собственных средств, как и разницу в цене продавцу.
  3. Новый заёмщик оформляет кредит на полную стоимость квартиры, а разница выплачивается продавцу банком.

Порядок действий при замене залогового имущества

  1. Поиск подходящего варианта для мены.
  2. Подача заявления в банк и предоставление всей необходимой документации на обе квартиры.
  3. Получение от кредитной организации согласия на проведение сделки.
  4. Сбор недостающей документации для проведения замены.
  5. Проверка банком юридической чистоты жилья, которое будет приобретено.
  6. Составление документов – сделка проводится через договор купли-продажи, поэтому осуществляется одновременно реализация старой квартиры и приобретение новой.
  7. Регистрация права собственности на оба объекта, а также снятие и наложение обременения с одной квартиры на другую.

Важно! Замена залогового имущества – достаточно популярный способ продажи, но является наиболее длительным по времени.

В среднем процесс оформления сделки длится до трёх месяцев.

Что нужно помнить при поиске квартиры для замены:

  • новое жильё должно стоить дешевле старой квартиры, но на 20-30% больше от остатка задолженности по ипотеке, с учётом начисленных банковских процентов;
  • новая квартира должна находиться в регионе, который обслуживается банком, где выплачивается ипотека;
  • если планируется замена на квартиру, которая стоит дороже жилья, по которому уже выплачивается кредит, банк может согласиться на сделку, но только при условии, что разница будет выплачена заёмщиком из личных средств.

Внимание! Обменять квартиру, по которой выплачивается ипотека в Сбербанке, сложнее всего. Данная финансовая организация крайне неохотно идёт на такое соглашение.

Практически в любой ситуации продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно. Нужно только реально оценивать ситуацию и взвешенно принимать решения. Если личного опыта в данном вопроса нет, можно обратиться за помощью к компетентным специалистам.

Источник: https://1pokvartire.com/kak-prodat-nedvizhimost-kuplennuyu-v-ipoteku/

Бизнес и право
Добавить комментарий