Предварительный договор купли продажи квартиры по военной ипотеке

Содержание
  1. Процесс продажи квартиры по ипотеке и все необходимые документы
  2. Принцип продажи квартиры по ипотеке
  3. Составление предварительного договора, некоторые особенности военной ипотеки
  4. Проведение оценки и аудита квартиры
  5. Необходимые документы для составления договора
  6. Действия, предпринимаемые сторонами сделки
  7. Пошаговые особенности процедуры заключения договора
  8. Возможные риски для всех участников сделки
  9. Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
  10. Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка
  11. Какая информация присутствует в предварительном соглашении?
  12. Особенности подписания предварительного договора
  13. Приложение к предварительному договору купли продажи
  14. Документ, подтверждающий передачу денег, вырученных от продажи квартиры
  15. Предварительный договор
  16. Предварительный договор купли продажи по ипотеке Сбербанка
  17. Функция предварительного договора
  18. и условия
  19. Образцы договоров: дом, квартира, комната
  20. Военная ипотека
  21. Заключение
  22. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2019 году: нюансы составления, бланк
  23. Что такое предварительный договор
  24. Зачем нужен предварительный договор
  25. Зачем нужен предварительный договор банку
  26. Законодательство
  27. Форма
  28. Бланк, образец заполнения
  29. Как правильно составить предварительный договор купли-продажи (условия, существенные моменты, обязательные пункты)
  30. Шапка
  31. Даты и срок действия
  32. Расторжение предварительного договора
  33. Сведения о продавце и покупателе
  34. Сведения об объекте
  35. Правоустанавливающие документы
  36. Количество проживающих (прописанных) и сроки их выписки
  37. Цена, задаток, аванс
  38. А здесь необходимо внимание
  39. Заключение основной сделки

Процесс продажи квартиры по ипотеке и все необходимые документы

Предварительный договор купли продажи квартиры по военной ипотеке

Сделки с недвижимостью, осуществляемые с помощью ипотечного кредитования, занимают лидирующее место среди заключаемых соглашений по отчуждению квартир на территории РФ.

Подобная процедура является более безопасной как для продавца, так и для покупателя, поскольку в купле-продаже участвует третья сторона – банковская организация, которая несет ответственность за правомерность всех действий и перевод средств собственнику недвижимости.

Принцип продажи квартиры по ипотеке

Продажа квартиры по ипотеке заключается в стандартной схеме отчуждения недвижимости, но с некоторыми особенностями – перечисление средств за квартиру продавцу осуществляется со счета банковской организации, которая предоставляет кредит гражданину РФ. При этом сам банк контролирует наличие и достоверность необходимых документов на недвижимость и соблюдение участниками сделки всех пунктов составленного договора.

Многие собственники квартир, желающие продать свою недвижимость, сознательно выбирают такие варианты заключения сделок, поскольку в данном случае их риски по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам сводятся к нулю.

Суть такой сделки заключается в поиске покупателя на квартиру, дальнейшем обращении в кредитную организацию для получения займа и перевод необходимой суммы продавцу.

После этого этапа новый владелец квартиры в течение определенного времени ежемесячно покрывает свои долговые обязательства в размере, оговоренном банковским договором.

С момента передачи средств первоначальному собственнику недвижимости с него снимается любая ответственность за дальнейшие действия как банка, так и покупателя – даже в случае невозможности вернуть вовремя долг недвижимость просто будет использована для погашения оставшейся суммы.

Составление предварительного договора, некоторые особенности военной ипотеки

Поскольку оформление продажи квартиры подразумевает под собой тщательный анализ собранных и предоставленных документов, проведение аудита квартиры, оценку рисков, вынесение решения, большинство банковских организаций среди списка всех обязательных документов требуют предоставление предварительного договора. Такой договор подтверждает наличие желания совершить сделку по купле-продаже квартиры и заключается между ее настоящим собственником и лицом, которое намерено стать новым собственником при помощи ипотечного кредита.

Предварительное соглашение должно содержать в себе следующие пункты:

  • Предмет заключаемого договора – объект недвижимости. Указываются его основные характеристики и адрес;
  • Данные о владельце квартиры (ФИО, серия и номер паспорта);
  • Цена квартиры – указывается та сумма денег, которая в итоге должна быть передана владельцу и при необходимости расписывается схема осуществления – полностью или частями с задатком. Отражается и способ получения – наличными или при помощи перечисления на личный счет;
  • Отражаются основные права и обязанности участников сделки по отношению к недвижимому имуществу и друг к другу;
  • Указывают период, в течение которого сделка должна осуществиться. Требования такого пункта могут быть несколько измерены в связи с необходимостью проверки документов банковской организацией;
  • Особые условия или требования – такой пункт не является обязательным, но по желанию одной из сторон может содержать дополнительные сведения и условия.

Такой договор составляется в трех оригинальных экземплярах, два из которых передаются участникам сделки, а третий предоставляется в банк, который будет выдавать кредит для покупки квартиры.

Отдельным видом продажи квартиры по ипотеке является приобретение недвижимости военными, поскольку предоставляемые им займы отличаются более выгодными условиями. Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться военной ипотекой, необходимо соблюсти такие условия:

  • Быть выпускником военного учреждения или иметь звание прапорщика, офицера;
  • Служить в рядах Российской армии по контракту на протяжении 3 и более лет;
  • Быть участником специальной программы накопления средств на покупку жилья.

В том случае, если подобные условия соблюдены, то при приобретении квартиры погашение имеющегося в банке долга будет осуществлять не сам военный, а Министерство обороны за счет начисления бюджетных средств на его счет в банке в течение всего периода кредитования.

Проведение оценки и аудита квартиры

Одним из обязательных условий продажи квартиры по ипотеке является проведение аудита и оценки недвижимости. При осуществлении аудита независимый эксперт проводит анализ:

  • Состояния коммуникаций – отсутствия видимых повреждений водо- и газопроводов, целостности проходящей электропроводки;
  • Отсутствия повреждений пломб на счетчиках;
  • Наличия трещин в стенах, дырок в полу;
  • Общего состояния как самой квартиры, так и здания, в котором она находится.

Данная оценка проводится с учетом предъявляемых требований к состоянию объекта недвижимости для участия в ипотеке. Если какие-либо признаки объекта недвижимости не будут совпадать с требованиями банка, он может отказать в предоставлении кредита. Кроме того, такой аудит дает возможность установить реальную стоимость квартиры и, следовательно, сумму предоставляемого займа.

При проведении оценки квартиры учитывают такие показатели:

  • Населенный пункт и район расположения. Имеют значение близость расположения квартиры к школьным и дошкольных учреждениям, больницам, торговым центрам;
  • Этажность самого здания, и этаж, на котором расположена квартира;
  • Год постройки;
  • Количество комнат и их площадь;
  • Конструкция санузла (совместный или раздельный);
  • Общее состояние объекта недвижимости, наличие ремонта.

Необходимые документы для составления договора

При продаже квартиры по ипотеке потребуется подготовить следующий список документов:

  • Свидетельство о праве собственности;
  • Основания, в связи с которыми текущий собственник квартиры получил свое право (договор купли-продажи, обмена, свидетельство о наследовании, дарственная и т.д.);
  • Копии паспорта обоих участников сделки и их оригиналы;
  • Копия домовой книги или выписка из нее;
  • Копия банковского счета продавца недвижимости и его оригинал;
  • Разрешение от органа опеки, если владельцем недвижимости является несовершеннолетний;
  • Выписка из единого гос. реестра собственников недвижимости стандартного содержания. При необходимости банк может потребовать выписку расширенного типа – в том случае, если право собственности на квартиру возникло недавно или у организации есть подозрение в том, что стоимость объекта умышленно занижена;
  • Кадастровый паспорт (в отдельных случаях);

Действия, предпринимаемые сторонами сделки

При осуществлении продажи квартиры таким способом действия каждой из сторон-участников будут следующими:

  • Покупатель квартиры осуществляет поиск квартиры и предварительную проверку на соблюдение всех условий, при которых банк может дать одобрение. После заключения сделки покупатель уже выступает в роли заемщика и ежемесячно погашает свой долг в течение оговоренного договором срока;
  • Продавец собирает оригиналы и копии документов, необходимых для заключения договора ипотеки и предоставляет номер счета, на который потребуется перечислить необходимую сумму средств;
  • Банковская организация осуществляет проверку подлинности всей предоставленной документальной базы. При соблюдении необходимых условий он выдает необходимую сумму на приобретении квартиры. Единственной особенностью такой сделки является перечисление средств в обход самого покупателя – поскольку кредит является целевым, то для исключения использования денег не по их назначению средства сразу переводятся на счет владельца квартиры.

Пошаговые особенности процедуры заключения договора

Процесс заключения договора осуществляется при помощи последовательного выполнения следующих действий:

  • Заключение предварительного договора о намерении собственника квартиры и покупателя;
  • Внесение покупателем задатка (если такое условие выдвигается продавцом) и получение расписки от продавца;
  • Предоставление всех необходимых документов в банковскую организацию;
  • Проведение аудита и оценки квартиры. В большинстве случаев такую операцию проводят компании, выбранные банковской организацией во избежание рисков намеренного занижения или завышения стоимости квартиры;
  • Заключение договора о купле-продаже с подробным описанием произведения расчета за покупку (какая сумма, в какие сроки и т.д.) и ипотечного договора;
  • Перевод средств из банка на счет продавца;
  • Регистрация сделки в Росреестре с одновременным наложением обременения на объект недвижимости – особенностью всех ипотечных кредитов является то, что квартира, под которую выдается займ, будет залоговым имуществом. В том случае, если какая-то часть кредита не будет погашена, банк имеет право изъять недвижимость для возвращения оставшейся суммы;
  • Погашение кредита заемщиком и снятие обременения с недвижимости.

Возможные риски для всех участников сделки

При заключении любой сделки, в которой задействованы крупные суммы денег, вполне естественно всех ее участников интересует наличие возможных рисков. Среди основных рисков можно выделить:

  • Отказ банковской организации в выдаче кредита. Причем банк не обязан объяснять причину такого действия. В данном случае продавцу придется искать на свою недвижимость другого покупателя;
  • Необходимость возврата задатка. Такое действие понадобится в случае, если сделка не состоится из-за отказа банка. В связи с этим большинство экспертов не советует тратить предварительно полученную сумму средств до окончательного подписания договора;
  • Срок, в течение которого переводятся деньги на счет продавца – в зависимости от организации, предоставляющей кредит, он может составлять от 7 до 10 дней. Многих продавцов такой момент беспокоит – ведь регистрация нового собственника происходит в момент продажи, а фактическое получение денег несколько позже. Однако, законодательными актами установлено, что при отсутствии операции перечисления средств на счет старого владельца подобные сделки автоматически аннулируются;
  • Определение стоимости объекта недвижимости экспертами ниже той цены, которую требует продавец. В таком случае банк может отказать в выдаче кредита, поскольку многие участники сделок намеренно завышают стоимость квартиры, чтобы потом частично получить перечисленные средства в виде «живых денег».

Итак, продажа квартиры по ипотеке от сделок обычного характера отличается необходимостью получения одобрения банковской организации. Несмотря на имеющиеся риски, участие в сделке ней кредитной организации значительно понижает возможную опасность подделок документов и передачи фальшивых денег.

Источник: https://posobie.center/subsidii/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Предварительный договор купли продажи квартиры по военной ипотеке

Некоторые граждане не уделяют должного внимания составлению предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Такая беспечность может дорого стоить ипотечному заёмщику. Он может остаться без квартиры и без денег. Соглашение о передаче задатка должно быть составлено в соответствии с нормами действующего законодательства.

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Ипотека от Сбербанка — это один из самых популярных финансовых продуктов на российском кредитном рынке. Выделяют следующие этапы ипотечной сделки:

  1. Оцените финансовые возможности своего домашнего бюджета и выберите банк-кредитор;
  2. Выберите кредитную программу и узнайте основные параметры ипотечного займа (размер, срок, полная стоимость);
  3. Подайте заявление на получение займа (к заявке прилагается комплект документов, указанный на корпоративном портале Сбербанка);
  4. Получите уведомление о предоставлении ипотеки (выдаётся в офисе кредитной организации);
  5. Найдите залоговый объект (жильё должно соответствовать требованиям банкиров);
  6. Получите документы по приобретаемой квартире (оформляются Сбербанком);
  7. Заключите с продавцом жилья предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка;
  8. Оцените залоговую жилплощадь (список аккредитованных оценочных компаний можно найти в интернете);
  9. Подготовьте основной договор купли продажи жилья и пакет бумаг для Росреестра (бумаги сдаются под расписку);
  10. Отдайте полученную расписку кредитному менеджеру;
  11. Заберите бумаги из Росреестра (в основном соглашении ставится отметка об ипотеке).
  12. Получите справку из ЕГРП;
  13. Застрахуйте залоговую недвижимость, а также собственную жизнь и здоровье;
  14. Получите кредитные средства и рассчитайтесь с продавцом недвижимости;
  15. Оплатите ипотечный заём и снимите обременение с квартиры.

Если клиент Сбербанка планирует купить квартиру в новостройке, то ему следует воспользоваться сервисом Домклик. На этой цифровой площадке есть список аккредитованных застройщиков и крупных риелторских агентств. Также там можно найти обширную базу данных строящихся многоэтажных домов.

Какая информация присутствует в предварительном соглашении?

В кредитном договоре указываются следующие данные:

  • Дата заключения;
  • Реквизиты контрагентов;
  • Населённый пункт, в котором подписан договор купли продажи;
  • Подробное описание ипотечной квартиры (полезная площадь, адрес, количество комнат, кадастровый код и др.) и правоустанавливающих документов;
  • Рыночная цена строительного объекта (в данном пункте необходимо сделать акцент на том, что стоимость квартиры является фиксированной);
  • Условия расчётов и перечисления денежных средств;
  • Сроки передачи квартиры;
  • Количество лиц, прописанных в квартире (в этом пункте указывается время, за которое хозяин жилья обязуется выписать посторонних граждан);
  • Сторона сделки, которая будет оплачивать госпошлину за регистрацию жилья;
  • Срок заключения основного договора.

Если интересы сторон представляют третьи лица, то в предварительном договоре купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка указываются реквизиты соответствующих доверенностей. В бумаге делается пометка о том, что жилплощадь не отягощена обременениями (арест, рента, аренда и др.). Соглашение о купле продаже жилой площади составляется в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Все претензии разрешаются в ходе переговорного процесса. Если сторонам не удалось преодолеть разногласия, то они вправе обратиться в суд. Название договора купли продажи должно свидетельствовать о том, что квартира приобретается за счёт заёмных средств. Если одна из сторон сделки не является резидентом РФ, то в бумагах должна присутствовать отметка о гражданстве.

Скачать предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Особенности подписания предварительного договора

Проверьте паспорт контрагента через сервис ФМС (соответствующий сайт можно без труда найти в глобальной сети). Удостоверьтесь в том, что человек не менял свою фамилию.

Если изменения имели место быть, то нужно запросить у гражданина бумаги, на основании которых изменялась фамилия.

Неправильное написание личных данных приведёт к тому, что предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка признают недействительным.

Обязательно обсудите с продавцом порядок выезда из квартиры его прежних владельцев. Также в бумаге нужно сделать акцент на том, что собственник помещения не будет менять техническое состояние здания до момента подписания основного договора купли продажи. В противном случае он может вывинтить лампочки, а также снять выключатели, розетки и демонтировать сантехнику.

В практике риелторских агентств были ситуации, когда продавец недвижимости снимал межкомнатные двери и оконные блоки. Если вы планируете приобретать жильё вместе с хозяйской мебелью и бытовой техникой, то лучше сделать опись имущества. В этом документе следует перечислить предметы, которые должны перейти к новому собственнику помещения.

Если продавец жилплощади состоит в законном браке, то покупателю нужно потребовать письменное согласие супруга на реализацию недвижимого имущества. Также необходимо запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Приложение к предварительному договору купли продажи

Юристы и риелторы советуют составить сторонам сделки отдельное соглашение о задатке. В этой бумаге указываются следующие пункты:

  • Реквизиты сторон (их можно скопировать из предварительного соглашения);
  • Описание залога;
  • Величина задатка. В этом пункте нужно написать о том, что передаваемая сумма входит в цену помещения и не увеличивает его стоимости;
  • Действия сторон при аннулировании сделки;
  • Дата возврата задатка и размер неустойки за несвоевременное перечисление денег.

Соглашение о задатке заверяется подписями контрагентов. Передача денежных средств заверяется долговой распиской, которая составляется в соответствии со статьями ГК РФ (ст. 807-810) и иными нормативными актами.

Документ, подтверждающий передачу денег, вырученных от продажи квартиры

Образец долговой расписки можно без труда скачать в интернете. Этот документ включает следующие пункты:

  • ФИО заёмщика и заимодавца;
  • Адреса проживания продавца и покупателя;
  • Срок, на который предоставляются денежные средства;
  • Паспортные данные контрагентов;
  • Размер суммы, передаваемой заимодавцем;
  • Дата составления документа;
  • Подписи сторон (с расшифровкой).

Расписка составляется в простой письменной форме и может быть заверена у нотариуса (данное действие не является обязательным согласно действующему законодательству). Процесс передачи денежных средств может проходить при свидетелях (они обязаны оставить свои росписи и личные данные в долговом документе).

Если заёмщик получает средства в долларах или евро, то в расписке указывается текущий курс иностранной валюты. Получатель задатка, который нарушил срок передачи денежных средств, обязан уплатить неустойку (она определяется знаением ключевой ставки, которую устанавливает Банк России). Расписка может быть предоставлена сотруднику ФНС с целью получения налогового вычета.

Предварительный договор

Источник: https://sber-ipoteka.info/info/doc/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

Предварительный договор купли продажи по ипотеке Сбербанка

Предварительный договор купли продажи квартиры по военной ипотеке

Предварительный договор купли-продажи ипотеки в Сбербанке заключается на стадии рассмотрения возможностей потребителя перед выдачей займа строго на основе банковского образца. Его составление для одобрения ипотечной заявки является обязательны этапом совершения сделки. Какие же отличительные особенности и зачем его подписывать?

Для получения ипотеки первым делом нужно собрать пакет документов характеризующие личность будущего заемщика, Сбербанк должен рассмотреть и одобрить его кандидатуру.

После вынесения положительного вердикта банка можно приступать к поиску желаемого объекта недвижимости, при поиске стоит учитывать стоимость жилья и объем займа, который предварительно одобрил банк.

Взять в ипотеку в Сбербанке можно квартиру любого состояния (вторичное жилье, новостройка), дом, земельный участок под постройку или даже комнату. Выбрав подходящий клиенту объект недвижимости необходимо произвести его оценку с помощью специалиста оценочной компании.

Предварительный договор купли продажи – гарантия выполнения будущего обязательства

Результаты оценки необходимо предоставить Сбербанк, если банк одобрил выбор объекта недвижимости, появляется надобность в подписании между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, дома или комнаты.

Важная прихоть Сбербанка: банк принимает договора исключительно разработанного им образца. образца частного дома и квадратных метров земли отличается от соглашения по квартире.

Функция предварительного договора

Основной вопрос – для чего предназначено данное соглашение? Это надежная гарантия выполнения обязательств участниками процесса купли-продажи и кредитования.

Собственник определенного имущества, подписавший предварительный договор купли-продажи квартиры или дома, обязуется впредь:

  • Не осуществлять деятельности по поиску другого покупателя на объект;
  • Не продавать, обеспечить сохранность жилья;
  • В период оформления документов оплатить все задолженности по коммунальным услугам, если таковые имеются.

Продавцу предварительный договор купли продажи гарантирует, что он получит полную сумму стоимости имущества в оговоренный период времени.

Покупатель получает гарантию того, что за период рассмотрения документов на оформление кредита в Сбербанке собственность:

  • Не будет продана или повреждена;
  • Квартира или дом после полного оформления ипотеки будут принадлежать ему.

При отсутствии такой бумаги, за период пока подготавливаются документы для ипотеки, покупатель может продать недвижимое имущество, тогда ему необходимо будет потратить дополнительное время и средства на поиск и оценку нового жилья, соответственно затянется процесс выдачи ипотеки.

Покупателю предварительный договор купли-продажи гарантирует передачу квартиры в собственность в неизменном виде после оформления сделки.

Сбербанку соглашение гарантирует, что сделка состоится, а значит, что кредитор может спокойно выдавать ипотеку на проверенное жилье, осуществлять перечисление средств продавцу, с заемщиком заключать договор на ипотечное кредитование.

Обратите внимание, что госпошлина за регистрацию ипотеки выплачивается только после подписания основного договора, а не предварительного.

и условия

Вне зависимости от того, заключается ли договор на дом, квартиру или земельный участок, его текст должен содержать:

  • Объект сделки.
  • Порядок осуществления процесса.
  • Временные рамки исполнения обязательств и гарантии.
  • Прочие аспекты.

Перед первым пунктом в предварительном договоре имеются строки для заполнения данных о сторонах. Указываются:

  • ФИО полностью;
  • Половая принадлежность;
  • Число, месяц, год рождения, город;
  • Идентифицирующие сведения паспорта жителя РФ (серия, номер, когда и кем выдан);
  • Прописка.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры (комнаты) для ипотеки указываются сведения о ней:

  • Фактическое расположение, то есть адрес;
  • Квадратура (жилая площадь и общая);
  • При продаже комнаты указывается долевое соотношение (сколько переходит во владение покупателю и сколько остается у хозяина);
  • Сведения из Единого Государственного реестра недвижимости о регистрации имущества как собственность продавца.

В любом договоре содержатся поля, в которых необходимо заполнить: местонахождение дома, общую квадратуру дома и жилую площадь. Также кадастровый номер дома, полную квадратуру земельного участка и его кадастровый номер, категория земель, к которой относится участок. В обязательном порядке вносятся сведения о документах, которые подтверждают собственность продавца, номер записи в ЕГРН.

Все расчеты по сделке проводятся по безналичному расчёту через индивидуальные счета будущего кредитора, то есть через сейф Сбербанка. Пункта обязывающего покупателя вынести залог или первоначальный взнос при заключении предварительного договора нет, такой процедуре происходить не должно.

Однако если всё-таки стороны решились на первоначальный взнос наличными на стадии заключения предварительного договора купли-продажи объекта необходимо вносить этот пункт в документ, либо составлять расписку подтверждающую факт передачи наличных средств от стороны стороне в определенной сумме.

Все поправки в документ может вносить юрист с разрешения банка. Как уже говорилось, Сбербанк принимает договора только определенного образца, поэтому несоответствие содержания может привести к тому, что договор будет считаться не действительным и его придется перезаключать, на это может уйти дополнительное время и деньги.

Предварительный договор должен заключаться в присутствии уполномоченного юридического лица, который может заверить своей печатью и подписью правильность и подлинность документа.

Всегда будьте начеку!

Образцы договоров: дом, квартира, комната

Найти образцы Сбербанка можно на официальном сайте банковского учреждения в разделе документации для получения ипотеки. Или по ссылкам ниже.

Обратите внимание, что бланк квартиры подойдет и при оформлении в ипотеку доли в ней или комнаты.

Военная ипотека

Военная ипотека – это отдельный государственный проект кредитования предназначенная для помощи военнослужащим в приобретении жилья. Сбербанк является аккредитованной компанией, которая имеет полномочия выдавать подобные займы.  Условия получения военной ипотеки в банке одни из самых лояльных.

Для того чтобы принять участие в данной программе необходимо быть контрактным военнослужащим и отслужить Родине не менее 3 лет. Офицер выбирает жильё и оформляет ипотеку, погашать заём будет Министерства обороны.

Если банк устраивает объект залога, он беспрепятственно выдает военную ипотеку. Продавцу, фигурирующему в данной сделке необходимо осознавать, что средства будут выплачены не сразу после оформления сделки, поскольку перечисление пройдет из бюджета.

Заключение

Пропустить шаг предварительного договора купли-продажи недвижимости для ипотеки в Сбербанке нельзя вне зависимости от того, какой объект оформляется – квартира, комната или дом.

Избежать этой процедуры можно при использовании ипотеки в некоторых других банковских учреждениях, однако пренебрегать этим не стоит.

Наличие документа делает законными все устные договоренности и дает практически стопроцентную гарантию успешного завершения сделки. Обратите внимание, что для военной ипотеки существуют отдельные образцы.

Источник: http://ipoteka.zone/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-po-ipoteke-sberbanka.html

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2019 году: нюансы составления, бланк

Предварительный договор купли продажи квартиры по военной ипотеке

Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег. Первый боится, что хороший покупатель уйдёт. Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.

Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:

  • В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
  • В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.

Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор или договор о намерениях – своего рода расписка, письменное соглашение между собственником квартиры и человеком, которому она приглянулась, о намерении первого продать и о намерении второго её купить. Такого рода документ – как черновик основного договора, первый шаг к совершению сделки купли-продажи. Он же – первый документ для одобрения ипотеки банком.

Зачем нужен предварительный договор

Продавцу Покупателю
Дополнительная страховка перед основной сделкой, уверенность в том, что она обязательно состоится.
Предохранение от мошенничества
Гарантия продажи квартиры Закрепление точной цены, не подлежащей изменению
Гарантия покупки квартиры

Зачем нужен предварительный договор банку

Банки, предоставляющие ипотеку, расценивают предварительное соглашение:

  1. Как подтверждение серьёзности намерений клиента и гарантию, что сделка, под которую выдаётся ипотечный кредит, обязательно произойдёт.
  2. Как документ, предоставляющий конкретную информацию, согласно которой можно точно оценить покупаемую квартиру.
  3. Как доказательство, что квартира чиста с точки зрения закона, не арестована, не заложена, ничем другим не обременена.

Законодательство

В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429. В пунктах этой статьи прописано, что:

  • Главное обязательство продающей и покупающей стороны – заключение через определённый период времени основного договора;
  • В случае нарушения одним из участников договора прописанных обязательств и нежелания оформить основной договор, второй участник имеет право обратиться в суд (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Форма

Предварительный договор похож по структуре на основной и составляется в письменном виде. Он может быть оформлен:

  1. В простой письменной форме, с подписями обеих сторон, без каких-либо печатей;
  2. С подписями, заверенными у нотариуса.

Оба варианта обладают законной силой. Главное, чтобы в любом из вариантов были прописаны условия, по которым продаётся/покупается квартира: цена, характеристики, кто и что должен сделать, к какому сроку и т.д. и т.п. Иначе соглашение может быть признано недействительным на том основании, что в нём не всё было оговорено.

Бланк, образец заполнения

Бланк предварительного договора всегда найдётся на сайте банка-заёмщика или на юридических сайтах. Консультацию по его заполнению можно получить бесплатно у нотариуса или у менеджера банка, где оформляется ипотека.

Образцы заполненных бланков вывешивают на рабочих стендах и папках-книжках финансовых учреждений и в консультационных гостиных юристов. Но лучший вариант заполненного предварительного договора купли-продажи сделают в банке, дающем взаймы.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи (условия, существенные моменты, обязательные пункты)

Договор составляется в двух экземплярах: один – продавцу, один – покупателю. Оба экземпляра равноценны. На каждом ставится две подписи – продавца и покупателя. Каждый экземпляр предварительного договора начинает обладать юридической силой сразу после подписания.

Чтобы не возникло спорных моментов и отказа от заключения основной сделки, прежде чем поставить свои подписи, обе стороны должны понимать, какая и зачем информация прописывается в каждом разделе, пункте, строке.

Шапка

В названии предварительного договора должна отражаться его суть, например, что жильё покупается с использованием банковского займа. Поэтому документ так и должен называться: «Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке».

Даты и срок действия

Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора.

Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.

Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена. Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов.

Расторжение предварительного договора

Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:

  • По обоюдному согласию сторон;
  • При неверном его оформлении;
  • При невыполнении участниками договора своих обязательств. Об ипотечном кредите и доверии в этом случае разговора не ведут.

Сведения о продавце и покупателе

Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.

Это:

  • Фамилия, имя, отчество;
  • Гражданство;
  • Пол;
  • Год рождения;
  • Номер и серия паспорта, кем и когда выдан;
  • Регистрация по адресу проживания.

Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого.

Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.

Сведения об объекте

Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.

В договоре должны быть указаны:

1. Тип дома:

  • Многоквартирный;
  • Малоэтажный;
  • Загородный;
  • Год его постройки.

2.Местоположение и характеристика объекта:

  • Точный адрес с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
  • Этаж, где находится квартира и этажность дома;
  • Общая/жилая площадь;
  • Количество комнат (метров, доли).

3.Состояние объекта (ремонт, без ремонта, в каком состоянии коммуникации) с описью предметов, мебели, которые переходят к покупателю.

4. Отсутствие обременений:

  • Квартира не находится под арестом, нет иска, нет судебного решения;
  • На квартире не висит ипотека, квартира не в залоге;
  • На квартиру не оформлена рента;
  • Квартира не арендована и не сдана в аренду.

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре должны быть указаны серия, номер и дата получения документа, подтверждающего право продавца на распоряжение квартирой. Это:

  1. Свидетельство о государственной регистрации прав.
  2. Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), которую может получить через МФЦ (Многофункциональный Центр) любой гражданин РФ. Главное достоинство выписки – актуальность информации о собственнике (собственниках), об обременениях, обо всех сделках с квартирой или её долей.

Нет правоустанавливающих документов – сделка не состоится. Выписка из ЕГРН насторожила – не стоит заключать предварительный договор.

Количество проживающих (прописанных) и сроки их выписки

Хорошо, когда собственник у квартиры один и никто, кроме него, в квартире не проживает. Такое явление – редкость. Перед заключением предварительного договора стоит попросить продавца предоставить:

  • Справку формы 9, в которой указаны все зарегистрированные в квартире лица.
  • Справку формы 12, в которой указаны все выписанные из квартиры без своего присутствия лица (в тюрьме, исчез и т.п.), во избежание неприятных сюрпризов после покупки.
  • В договоре нужно указать период времени (срок), за который все прописанные выпишутся и освободят квартиру.

Цена, задаток, аванс

Главный пункт предварительного договора, который радует покупателя, – фиксированная цена за квартиру, не подлежащая изменению. Как часть стоимости квартиры продающему может быть передан задаток. Эта сумма не только прописывается в договоре, но и оформляется долговой распиской. А в договорном документе указывается, что при срыве основной сделки купли-продажи:

  • По вине продавца – продавец вернёт покупателю полученный задаток в двойном размере;
  • По вине покупателя – задаток остаётся у продавца.

В качестве первого платежа может быть внесён и аванс. На него не обязательно оформлять дополнительное соглашение, сумма аванса просто указывается в соответствующей строке предварительного договора. Аванс возвращается покупателю по первому требованию. А в случае невыполнения обязательных условий продавцом, сумма возвращаемого аванса, в отличие от задатка, не увеличивается.

Остаток оговорённой квартирной стоимости вносится после получения ипотеки. Условия окончательного расчёта с продавцом и получения права собственности на квартиру покупателем тоже прописывается в договоре. Заверяют документ и всё, в нём прописанное, подписи продавца и покупателя.

А здесь необходимо внимание

№ п/п Ошибка при заключении договора На что обратить внимание, чтобы ошибки не было
1. Не проверили соответствие фамилии (имени, отчества) Фамилия, имя, отчество, указываемые в договоре, должны соответствовать фамилии, имени, отчеству, указанным в паспорте и правоустанавливающих документах.

Ошибка в написании имени, отсутствие ссылки на причину изменения фамилии может послужить веским аргументом для расторжения предварительного договора.

2. Не уточнили, есть ли долги по коммуналке У покупаемой квартиры не должно быть долгов по квартплате и коммунальным платежам.

Такую справку предоставляют в бухгалтерии управляющей компании. Если долги есть и большие, их сумма прописывается в договоре как зачёт в стоимость оплаты. В противном случае долги придётся выплачивать покупателю после совершения сделки

3.

В квартире остались постоянно прописанные лица Не собственники, прописанные в квартире постоянно, имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. Они могут не выписаться, пока действует предварительный договор.

В этой ситуации перед заключением основного договора нужно получить от прописанных нотариально заверенное письмо, что они знают о продаже и обязуются выписаться в указанный срок.

4. Не учтена долевая собственность – появились другие собственники – претенденты на покупку. 1.

Квартира принадлежит нескольким собственникам (общая долевая собственность) Например, комната в коммуналке, или половина квартиры у бывшего супруга. Сделка состоится, когда другие собственники откажутся от своего преимущественного права на выкуп доли соседа. Отказ желательно заверить у нотариуса.

Предварительно каждому претенденту необходимо отправить почтовое извещение (с уведомлением о вручении) о том, что комната (доля) будет продаваться.
2. Квартира принадлежит нескольким собственникам (совместная долевая собственность). Например, квартира приобретена по государственной программе помощи многодетным семьям.

В этом случае распоряжение возможно только всеми владельцами одновременно. В договоре, как продавцы, прописываются все собственники.

5. Заключили предварительный договор на новостройку Предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке застройщик и, следовательно, покупатель заключить не могут.

Такой формы договорённости между ними не может существовать по закону. Купить жильё в новостройке можно:

  • Став членом жилищного кооператива;
  • Использовав жилищный сертификат;
  • Заключив Договор Долевого Участия (ДДУ) с застройщиком согласно 214 Федеральному Закону.

Банки, работающие с аккредитованными строительными компаниями, принимают участие в составлении договора на приобретение квартиры с использованием ипотеки. Такой документ всё равно относится к ДДУ. Его оформление будет состоять из трёх шагов:

  1. Бронирование квартиры.
  2. Оформление ипотечного договора.
  3. Оформление основного договора – договора долевого участия.

Заключение основной сделки

Все обязательства предварительного договора, в том числе и пункты, включённые по требованию банка, сторонами исполнены. Наступает срок покупки квартиры по ипотеке.

И в банк предоставляется вместе с предварительным договором и приложенными к нему бумагами (правоустанавливающими документами, отчётом оценщика, отказом от покупки других собственников, долговой распиской) выписка с расчётного счёта, подтверждающая наличие у покупателя суммы для первого взноса.

Устанавливаются сроки и способ выдачи ипотеки, подписывается ипотечный кредит, оформляется основной договор купли-продажи. И вот итог: продавец получает свои деньги, а покупатель – квартиру. Задача предварительного договора исполнена.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку – спокойная возможность подготовиться к продаже/покупке жилья, взвесить свои силы и совершить сделку без споров, разногласий и неприятных сюрпризов. Банки ценят таких клиентов и всегда им помогут в составлении предварительного договора грамотно, с учётом всех нюансов, с согласованными сроками получения ипотеки и последующих выплат.

Источник: https://Bizneslab.com/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/

Бизнес и право
Добавить комментарий