Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка сбербанк

Содержание
  1. Способы продажи квартиры в ипотеке
  2. Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
  3. Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?
  4. Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?
  5. Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка Сбербанк
  6. Причины продажи ипотченой квартиры
  7. Продажа без разрешения банка
  8. Продажа после получения согласия банка
  9. Продажа при участии банка
  10. Продажа ипотечного кредита
  11. Все о продаже ипотечной квартиры, нахоядщейся в залоге у Сбербанка в 2019 году
  12. Возможные причины продажи
  13. Продажа залоговой квартиры через Сбербанк
  14. Продажа ипотечной квартиры без помощи Сбербанка
  15. Продажа жилья, купленного с господдержкой
  16. При оформлении военной ипотеки
  17. При использовании материнского капитала
  18. Документы для продажи ипотечного жилья
  19. Продажа ипотечной квартиры в залоге у Сбербанка
  20. Погашение долга в полном объеме
  21. Продажа с помощью банка
  22. Заменяем заемщика
  23. Возможные проблемы
  24. Требования Сбербанка
  25. Избегайте проблем

Способы продажи квартиры в ипотеке

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка сбербанк

Выплата ипотечного кредита – большая нагрузка на семейный бюджет. Разные жизненные обстоятельства иногда вынуждают заемщиков выйти из программы: потеря работы, развод супругов и другие непредвиденные события. Когда нет возможности или желания выплачивать ипотечные взносы лучше продать квартиру.

Выкуп квартиры в ипотеке избавит заемщика от долговых обязательств, для покупателя это возможность сэкономить на покупке жилья. Как и любая сделка с недвижимостью приобретение залогового жилья сопряжено с рисками и имеет некоторые особенности.
Когда отсутствует возможность выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, жилье выставляют на продажи.

Выкупить квартиру в ипотеке можно двумя способами:

  • При участии банка;
  • Напрямую у собственника;
  • На торговой площадке банка.

Trade-in — это программа обмена жильем путем взаиморасчета. В отличие от стандартных сделок «купли-продажи», выкуп жилья по программе происходит единовременно с приобретением новой недвижимости.

Выкупая квартиру в ипотеке можно использовать данный вариант обмена. Банк заберет квартиру покупателя и выставит её на торги. Вырученная сумма пойдет в счет оплаты нового жилья. При наличии достаточных средств на первоначальный взнос, то можно избежать оформления долговых обязательств.

Важно! Квартира, участвующая в программе trade-in теряет в 25% от стоимости!

Преимущества программы traid-in:

  • Моментальный выкуп;
  • Сделка осуществляется за 2-3 дня;
  • Новое жильё передается сразу в собственность.

Основным недостатком является занижение стоимости квартиры покупателя. Поэтому если нет необходимости быстрого обмена, рекомендуется реализовать жилье по договору купли продажи самостоятельно или с профессиональным риэлтором.

Закладная – это ценная бумага. Владелец закладной осуществляет права:

  • Право залога на ипотечную квартиру;
  • Право получать денежные выплаты от заемщика, обеспеченные ипотечным договором.

После выдачи ипотеки нередко коммерческий банк продает закладную третьим лицам.

Третьими лицами при выкупе закладной выступают:

  • Независимые финансовые организации;
  • Фонды.

Для банка продажа закладной это возможность вернуть деньги по долгосрочной ипотеке и пустить их в работу, на выдачу новых кредитов.

Важно! Разрешение заемщика при выкупе закладной у банка не требуется.

Фактически выкуп закладной является выкупом права на получение ежемесячных выплат по кредиту. После оформления выкупа, банк уведомляет заемщика о продаже. В уведомлении указываются реквизиты нового владельца закладной. На данные реквизиты следует перечислять последующие платежи по кредиту.

Важно! При выкупе закладной первоначальные условия ипотечного договора остаются неизменными.

Для добросовестного заемщика выкуп закладной не создаст никаких неудобств. При желании осуществить досрочное погашение кредита и другие вопросы по договору будут обговариваться с новым кредитором.

Чтобы грамотно провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры необходимо подготовить и проверить все необходимые документы.

  1.  Разрешение банка, если продажу совершает заемщик – владелец квартиры;
  2.  Паспорт владельца;
  3.  Выписка из домовой книги – следует убедиться, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние дети;
  4.  Справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  5.  Разрешение органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей. Продавец должен доказать, что продажа не ухудшит условия жизни несовершеннолетних детей;
  6.  При переоформлении ипотеки потребуется независимая оценка квартиры;
  7.  Разрешение второго супруга (или бывшего супруга) на продажу, если квартира приобреталась в браке. Документ заверяется у нотариуса.

Важно! Наличие полного пакета документов значительно снизит риски покупателей при покупке залоговой недвижимости.

Возможность продажи ипотечного жилья прописывается Сбербанком в кредитном договоре. Здесь же фиксируются условия продажи. Для реализации залогового жилья необходимо получить разрешение Сбербанка.

В большинстве случаев Сбербанк самостоятельно реализовывает ипотечное жилье на специальных площадках.

Кредитор охотно переоформляет ипотеку на нового заемщика, при условии положительной кредитной истории и платежеспособности нового заемщика.

Квартиры находящиеся в залоге у ВТБ 24 как правило реализуются путем передачи долговых обязательств покупателю. Также банк может рассмотреть продажу квартиры за наличные средства при условии полного погашения остаточной суммы долга. ВТБ 24 может самостоятельно продать квартиру на торгах. Подготовку документов и ведение сделки банк берет на себя.

Альфа банк не препятствует продаже залоговой недвижимости. Сама кредитная организация не занимается реализацией ипотечного жилья. При решении продать жилье в ипотеке у Альфа банка нужно получить разрешение в письменной форме. Поиск покупателя, сбор документов и проведение сделки заемщик осуществляет самостоятельно.

Банк выставляет залоговую квартиру на торговых площадках в случаях:

  • Квартира перешла в собственность банка по решению банка;
  • Заемщик намерен продать жилье, но не имеет возможности заниматься поиском покупателя.

Квартиры, выставленные на электронных аукционах, реализуются по цене ниже рыночной. Все квартиры проходят проверку банком на юридическую чистоту.

Порядок участия в электронных торгах:

  1.  Для участия в торгах необходимо оформить Электронную цифровую подпись;
  2.  Пройти регистрацию на торговой площадке;
  3.  Выбрать подходящий вариант;
  4.  Через личный кабинет подать заявку на участие;
  5.  В личном кабинете внести задаток, в размере не более 20% от начальной стоимости квартиры;
  6.  Непосредственное участие в торгах: в зависимости от количества участников и предложений, цена квартиры постепенно увеличивается;
  7.  Выигрывает покупатель, предложивший большую сумму;
  8.  Закрытие торгов;
  9.  Оплата оставшейся стоимости квартиры.

Важно! Проигравшие на торгах покупатели получают внесенный задаток в полном объеме. Если от сделки отказывается выигравший покупатель, то он теряет задаток.

  1.  Уведомление банка-кредитора о намерении продать квартиру, находящуюся в ипотеке;
  2.  Поиск покупателя;
  3.  Предварительное соглашение о совершении сделки;
  4.  Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения оставшейся части ипотеки;
  5.  Погашение долга;
  6.  Получение закладной;
  7.  Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (процедура сопровождается сотрудником банка);
  8.  Оформление договора купли-продажи;
  9.  Оставшаяся часть денег помещается в банковскую ячейку или отдается лично в руки покупателю;
  10. Регистрация сделки в Регистрационной палате;
  11. После регистрации права собственности на новых владельцев бывший собственник получает доступ к деньгам, находящимся в банковской ячейке.

Если покупатели не располагают достаточными наличными средствами, то можно провести переоформление ипотеки. Тогда собственник получает выплаченную часть ипотечных средств, а остаток долга переносится на нового заемщика. Условие – платежеспособность нового заемщика должна быть выше, чем у нынешнего ипотечника.

Этапы продажи ипотечного жилья при участии банка:

  1.  Банк предоставляет письменное разрешение на продажу залоговой недвижимости;
  2.  Устанавливается размер долга по ипотеке;
  3.  В две банковские ячейки покупатель помещает две суммы на приобретение квартиры. Первая сумма идет банку на погашение основного долга. Вторая – остаток средств, которые переходят продавцу;
  4.  Оформление договора купли продажи;
  5.  Регистрация сделки;
  6.  Вскрытие первой ячейки и погашение долга;
  7.  Выдача закладной;
  8.  Снятие обременения с жилья;
  9.  Оформление права собственности на покупателя;
  10. 10.Вскрытие второй ячейки, получение средств от продажи продавцом.

Любые сделки с недвижимостью сопряжены с рисками. Покупка залогового жилья после оформления купли-продажи могут всплыть неприятные нюансы:

  • В квартире оказались зарегистрированы несовершеннолетние дети – чтобы избежать подобного, перед заключением сделки нужно потребовать выписку из домовой книги;
  • Претензия бывшего супруга на продажу общей собственности – исключить такую ситуацию поможет получение нотариального согласия супруга на продажу. Если продавец по каким-либо причинам не может получить согласие, то оформление сделки лучше остановить;
  • Оспаривание законности продажи. Такое происходит если не получено официальное разрешения на продажу от банка. Также при наличии судебных споров между заемщиком и кредитором.

Для безопасности сделки рекомендуется проводить покупку ипотечного жилья при участии банка кредитора. Официальная кредитная организация, совершая любые действия с залоговой недвижимостью, проверяет и исключает спорные моменты.

При выкупе залоговой недвижимости можно рассчитывать на дисконт. При покупке ипотечного жилья на торгах кредитной организации экономия составит до 15%. Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества для покупателя это существенная экономия.

При проведении переговоров о покупке ипотечной недвижимости с собственником также можно рассчитывать на некоторое понижение цены. Обычно люди реализуют ипотечное жилье, так как не имеют возможности исполнять долговые обязательства. Или скорый переезд вынуждает их быстро оформлять сделку. В таких случаях продавцы охотно понижают стоимость с целью ускорения продажи.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Теоретически возможно, но сложно. Подобные квартиры приобретаются с использованием целевых средств Министерства обороны.

Квартира является залоговым имуществом не только банка, выдавшего кредит, но и Минобороны.

Если получится получить разрешение Росвоенипотеки, дальнейшие действия стандартны: погашение долга, снятие с обременения, заключение договора купли-продажи и регистрация сделки.

Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?

Закон об ипотеке рассматривает закладную, как ценную бумагу. Банк может продать её как юридическому лицу или финансовой организации, так и физическому лицу. Действия банка законны. В вашем случае, теперь нужно перечислять ежемесячные платежи по кредиту на указанные в уведомлении реквизиты. Все первоначальные условия ипотеки сохраняются.

Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?

Да, обмен реален. По факту проводятся две сделки купли-продажи. Продавец получает разницу от стоимости. Его квартиру можно выкупить сразу, погасить ипотеку и снять с обременений или переоформить ипотечный договор на новых собственников.

С каждым годом число квартир приобретенных по ипотечной программе растет. Выплата ипотеки – многолетнее обязательство. За 10-15 лет могут измениться обстоятельства.

Основные причины, по которым заемщики реализуют кредитную недвижимость:

  • Потеря работы, финансовая нестабильность;
  • Развод супругов и раздел имущества;
  • Ухудшение состояние здоровья;
  • Выезд в другой город или за границу на постоянное место жительство;
  • Появление наследства.

Источник: https://ipoteka.finance/obmen-kvartir/trade-in-vykup-kvartir-v-ipoteke.html

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка Сбербанк

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка сбербанк

Многие граждане нашей страны, особенно молодые семьи, решают свой квартирный вопрос при помощи ипотечного кредитования.

Но, поскольку ипотека берется на долгие годы, за это время в жизни могут произойти значительные перемены, и выплата взносов по ипотеке становится для заемщика слишком обременительной.

И тогда он задумывается, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и можно ли, вообще, это сделать.

Причины продажи ипотченой квартиры

За время действия кредитного договора может измениться как финансовое, так и семейное положение ипотечного заемщика.

Например, он может:

  • потерять работу, а вместе с ней и свой основной заработок;
  • заболеть и потерять трудоспособность;
  • развестись либо поссориться с родственниками, участвующими в выплате данного займа.

Иногда купленное через ипотеку жилье перестает по каким-то причинам устраивать его владельцев. Тогда они задумываются, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, чтобы в дальнейшем приобрести жилье большей площади или в другом районе.

Все это делает невозможным дальнейшую выплату займа и единственным выходом из данной ситуации является продажа квартиры. Сложность заключается в том, что документы на этот объект недвижимости находятся в залоге у банка. Поэтому требуется получить его согласие на продажу жилья либо снять обременение, сразу погасив всю сумму кредита.

Сбербанк заинтересован в исправной выплате кредита, и ему не нужны ипотечные должники. Поэтому, если возникает угроза задержек и невыплат по ипотеке, банк чаще всего разрешает продать квартиру. Это позволяет ему получить назад свои деньги, а также проценты за время использования ипотечной суммы.

Продажа без разрешения банка

Разрешение банка не требуется, если заемщик сразу погасит всю сумму кредита и снимет обременение с продаваемого объекта недвижимости. Одновременно погасить задолженность можно только в случае, если это не запрещено в рамках договора на ипотеку.

Однако такие запреты практически не встречаются.

Для того чтобы погасить долг, заемщик должен найти необходимую сумму. Он может это сделать несколькими способами:

  • взять потребительский кредит, если оставшаяся сумма небольшая;
  • найти покупателя, готового погасить ипотечный долг, чтобы оформить договор купли-продажи позднее, когда банк снимет обременение.

Последний вариант довольно сложный. Продать ипотечную квартиру, кредит на которую выдал Сбербанк, нелегко. Тяжело найти человека, готового сначала погасить долг, особенно если речь идет о крупной сумме, а затем оформить покупку данного объекта недвижимости.

Но такой вариант продажи предполагает, что стоимость квартиры будет ниже стоимости аналогичного жилья, необремененного ипотечным договором. Поэтому покупатели могут найтись, и такая сделка будет возможна.

Особенно часто такие сделки заключаются между родственниками.

Если человек, готовый приобрести данное жилье, найден, далее следует:

  • получить в банке выписку о сумме задолженности по ипотеке;
  • оформить с покупателем предварительный договор купли-продажи жилья;
  • получить от покупателя сумму, равную всей стоимости объекта недвижимости;
  • выплатить из нее ипотечный долг, а остальную сумму положить в банковскую ячейку. Погасить долг может и сам покупатель, а оформленные на него платежные документы будут доказательством его участия в сделке;
  • дождаться снятия банком обременения, получить соответствующую справку и подать документы в регпалату на оформление прав владения собственностью;
  • получив права на недвижимость, оформить с покупателем окончательный договор купли-продажи;
  • забрать деньги из банковской ячейки.

Искать покупателя и продавать квартиру можно и несамостоятельно, а через риелторские агентства.

Его сотрудники сами будут контактировать с банком и покупателем, а также заниматься оформлением необходимых документов. Их услуги обойдутся продавцу в 5%…10% от стоимости продаваемого жилья. Зато это существенно сэкономит его время и сбережет нервы.

Продажа после получения согласия банка

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры под ипотекой, требуется встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, доказывающие невозможность дальнейшей выплаты займа. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам предложит, как продать ипотечную квартиру наиболее рационально. Возможны два варианта:

  • продажа жилья новому владельцу;
  • переоформление на него ипотечного кредита.

Оба варианта имеют положительные и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая и сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте продажи ипотечной квартиры потенциального покупателя также ищет сам клиент. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, то дальнейшая последовательность действий следующая:

  • заемщик получает в банке выписку о сумме ипотечной задолженности;
  • участники сделки арендуют две банковских ячейки. В одну закладывается сумма, соответствующая остатку долга по ипотеке, в другую сумма, равная стоимости квартиры за вычетом задолженности;
  • документы на снятие обременения с квартиры подаются в регпалату, и она снимает это обременение;
  • оформляется договор купли-продажи через нотариуса, выбранного Сбербанком;
  • только после этого продавец получает доступ к банковским ячейкам, отдает долг банку и забирает себе деньги из второй ячейки.

Преимущество этого типа сделки для покупателя очевидно – при несостоявшейся сделке он может легко забрать все свои деньги. Для продавца есть небольшой риск, что банк могут лишить лицензии, что приведет к потере и денег, и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Если покупатель найден, но требуемой суммы на покупку данного жилья у него нет, то можно договориться о покупке не самой квартиры, а ипотечного кредита.

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собирать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе и документы, подтверждающие его платежеспособность.

Банк их внимательно изучит и выдаст свое решение.

Однако оно может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, что может его не устроить. Поэтому такой вариант достаточно сложен в реализации. Но если все-таки сделка совершилась, продавец получает сумму за квартиру за вычетом задолженности по кредиту, которую теперь будет выплачивать новый заемщик.

Продать квартиру под ипотекой сложно, но все-таки возможно. Покупателя может привлечь ее низкая стоимость. А банк, рассмотрев документально подтвержденное заявление, скорее всего, пойдет навстречу заемщику, чтобы не допускать просрочек/невыплат ипотеки.

Источник: https://sbotvet.com/ipoteka/prodazha-kvartiry/

Все о продаже ипотечной квартиры, нахоядщейся в залоге у Сбербанка в 2019 году

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка сбербанк

Главным условием ипотечного договора является предоставление обеспечения по кредиту в виде залога. Для этого может быть использована любая жилая недвижимость.

Большинство заемщиков уверены в невозможности дальнейшей продажи залогового объекта до полного погашения займа. Но подобное мнение ошибочно. Продажа залога возможна, но при определенных условиях.

Мы расскажем о способах реализации ипотечной квартиры от Сбербанка.

Возможные причины продажи

Во время погашения ипотеки у заемщика может появиться потребность в продаже объекта, выступающего обременением по залогу. Процесс продажи жилой недвижимости, используемой в качестве залога по ипотеке, регулируется ГК РФ и Федеральным законом №102. Законопроектов, запрещающих продажу подобного жилья, не существует, поэтому решение вопроса зависит только от финансовой организации.

Сбербанк, разрешая клиентам получить ипотеку, становится субъектом, который для снижения своих рисков берет имущество в залог. Ему также выгодна быстрая продажа имущества. Но все действия проводятся только после согласования с банком.

Для получения согласия заемщик должен предоставить весомые причины необходимости продажи залога. После рассмотрения предоставленных аргументов, банк принимает решение. Чем серьезнее мотив реализации квартиры, тем выше шанс на получение положительного решения.

Продажа ипотечного жилья возможна по следующим причинам:

  1. Переезд на ПМЖ в другой город или регион;
  2. Изменение численности членов семьи (рождение ребенка, замужество/женитьба или развод);
  3. Решение увеличить площадь жилья;
  4. Полная или частичная потеря способности работать;
  5. Ухудшение финансового состояния в результате весомого снижения зарплаты или сокращения с рабочего места.

Если банк отклонил заявку заемщика на реализацию ипотечной квартиры, то ее продажа возможна после погашения всего долга.

Продажа залоговой квартиры через Сбербанк

Независимо от причин продажи имущества, первым шагом всегда является подача заявки в банк. Она оформляется на имя руководителя компании. В ней излагаются обстоятельства, вынуждающие продать недвижимость.

Получив от Сбербанка положительное решение, клиент может выставить квартиру на открытый рынок. Так как банки заинтересованы в реализации объекта, то они оказывают помощь в проводимых операциях. Они содействуют в поиске покупателя, следят за юридической чистотой сделки и финансовой безопасностью.

С 2012 г. в банковских организациях РФ была отменена комиссия за досрочное погашение ссуд. Депутаты Госдумы приняли по этому поводу надлежащие законопроекты, в результате которых заемщики теперь избегают дополнительных трат при реализации ипотечных объектов.

Пошаговый алгоритм продажи залогового имущества при участии Сбербанка:

  • Заключается временный договор купли-продажи.
  • Покупатель переводит деньги. Часть из них идет на погашение займа. Оставшаяся часть оставляется на сохранении в ячейке банка (при наличном расчете) или на аккредитивном счете (при безналичном расчете).
  • Заключается соглашение о хранении оставшейся после полного погашения займа суммы.
  • Заключается официальный договор купли-продажи.
  • С залогового объекта снимается обременение.
  • Осуществляется переоформление квартиры на новых владельцев.

Для максимальной безопасности сделки Сбербанк в большинстве случаев сам занимается составление и сбором документации.

Другим способом реализации ипотечной квартиры является передача долговых обязательств на покупателя. Вместе с ними он также получает право собственности на жилье. Эта процедура должна быть оформлена юридически правильно, чтобы в дальнейшем не возникло никаких неприятностей.

Но для ее свершения также требуется разрешение банка. Кредитная организация одобрит потенциального покупателя, только если он будет отвечать требованиям, включая стабильный заработок и официальную работу.

Следует помнить, что при этой схеме реализации условия кредитования для нового заемщика могут быть изменены. Он может не отвечать условиям оформленной ранее ипотеки, поэтому происходит переоформление. Если ранее ипотека была взятой семейной парой по программе «Молодая семья», то покупатель может не попадать под эту категорию.

Продажа ипотечной квартиры без помощи Сбербанка

Иногда продажа залогового имущества возможна без участия банка.

Но решив осуществить реализацию объекта самостоятельно, заемщик обязан в первую очередь оповестить о своем решении банковскую организацию.

Если в качестве обременения по кредиту выступает недвижимость, находящаяся еще на стадии возведения, то для ее продажи требуется разрешение от юридического лица, которое занимается стройкой.

В большинстве случаев имущество, являющееся залоговым, реализуется с 10-25%-ной скидкой. А среди покупателей подобных объектов часто встречаются риэлторы, которые скупают подобное жилье по сниженной стоимости, а затем перепродают его.

В такой ситуации реализация квартиры состоит из следующих шагов:

  • Поиск покупателя, согласного на покупку залогового жилья по требуемой схеме, т.е. именно покупатель должен будет погасить кредит перед Сбербанком.
  • Составление временного договора купли-продажи.
  • Погашение оставшегося долга по ипотечному кредиту.
  • Снятие обременения с квартиры (данный этап осуществляется самим заемщиком и сотрудником банка).
  • Составление и подписание официального договора купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре.

Продажа жилья, купленного с господдержкой

При решении продать квартиру, приобретенную с господдержкой, следует быть готовы к ряду ограничений, в особенности, если среди собственников имущественного объекта числятся дети до 18 лет.

При оформлении военной ипотеки

Если военнослужащий, купивший квартиру по программе льготного кредитования, затем решит продать эту недвижимость, то ему необходимо соблюдать ниже изложенный алгоритм действий:

  • В Росвоенипотеку подается заявление, в котором излагаются причины продажи имущества. Также в нем указывается просьба снять обременение с данной квартиры.
  • Подается новая заявка на вторичное участие в программе льготного кредитования (НИС). Повторное участие может быть осуществлено, только если возраст и выслуга соответствует необходимым требованиям. Это делается для сохранения за военнослужащим права на получение военной ипотеки и покупки льготного жилья.
  • От Сбербанка отправляется уведомление в Росвоенипотеку о размере оставшейся задолженности по кредиту. Оповещение должно быть дополнено выпиской со счета и графиком выплаты платежей.
  • Заемщик погашает оставшийся долг из собственных средств. При отсутствии или нехватке личных сбережений, военнослужащий может повторно оформить военную ипотеку, но уже в другой кредитной организации.
  • Деньги из госбюджета, которые Сбербанк получил от Росвоенипотеки при оформлении кредитного договора, переводятся на личный счет клиента (военнослужащего). Их можно использовать на повторное приобретение жилой недвижимости.
  • С квартиры убирается обременение.

Альтернативой этих манипуляций является цессия, т.е. переуступка прав на объект. Новым собственником может стать другой военнослужащий, также участвующий в льготном кредитовании по программе НИС, или простой гражданин. В этом случае снятие обременения с квартиры необязательно. Основная идея этой схемы заключается в передаче долговых обязательств по ипотеке третьему лицу.

При использовании материнского капитала

Семья, получившая при рождении 2-ого или последующих детей материнский капитал (МК), имеет право использовать его на улучшение условий проживания. Многие родители с помощью этих бюджетных средств погашают проценты по ипотечному кредиту. Но бывают жизненные ситуации, требующие продажи залогового имущества.

При решении реализовать квартиру, приобретенную в Сбербанке с использованием МК, в первую очередь надо уведомить банковскую организацию и органы опеки. Только при их одобрении возможно продажа жилья.

В большинстве случаев ипотечные квартиры, купленные с маткапитала, выставляют на продажу при желании расширить жилплощадь, т.е. для покупки более просторной квартиры. Но при принятии подобного решения возможен ряд трудностей:

  1. Разрешение от органов соцопеки можно получить, только если продажа жилья никак не ущемит права детей. Для этого необходимо представить весомые доказательства того, что дети будут обеспечены подходящей жилплощадью.
  2. Продажа жилья разрешается при смене жилищных условий. К ним относится обмен, покупка новой квартиры и возведение дома. Также к возможным причинам относится внесение полученных средств на банковский счет, открытый на имя ребенка (детей).
  3. Реализация залогового объекта возможна только при обязательном выделении долей детям, не достигшим совершеннолетия.

Если данные структуры приняли положительное решение, то процесс приобретения реализации жилья может быть начат. Его алгоритм состоит из следующих шагов:

  • Получение письменного разрешения от Сбербанка и Органов опеки и попечительства;
  • Поиск покупателя, согласного на приобретение жилплощади, которая находится в залоге у банка;
  • Заключение договора купли-продажи;
  • Взятие в банке выписки по остатку задолженности по ипотеке;
  • Оплата долга перед банком;
  • Снятие с квартиры обременения;
  • Поиск и покупка нового жилья.

Если ипотечное жилье, приобретенное с использованием МК, продается по причине покупки нового, то оно должно соответствовать ряду требований. Условия проживания в новой квартире не должны негативно сказываться на качестве жизни детей. К тому же, детям младше 18 лет обязательно должны быть выделены доли в новой жилплощади.

При продаже залогового имущества с использованием МК также возможно использование двух схем:

  1. Заемщик и покупатель оформляют и подписывают договор купли-продажи, а затем новый владелец недвижимости полностью погашает оставшуюся задолженность перед банком. При таком методе сразу после погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель становится ее полноправным владельцем.
  2. Долговые обязательства по ипотеке переоформляются на покупателя. После свершения сделки он становится должником банка и должен выплатить оставшуюся часть займа.

При отказе органов опеки в реализации залоговой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, игнорировать это решение нельзя. Все сделки с подобной недвижимости тщательно контролируются.

Некоторые заемщики пытаются обойти действующие законны, не получая разрешение на продажу жилой недвижимости у органов опеки. Подобные действия противозаконны и могут привести к последствиям (привлечение к ответственности по КоАП РФ и крупный штраф).

К тому же сделка будет считаться незаконной, и ребенок после своего совершеннолетия может ее аннулировать через суд. Продавец в такой ситуации будет вынужден вернуть средства покупателю.

А если у него не окажется нужной суммы, то средства взыскиваются в судебном порядке.

Документы для продажи ипотечного жилья

При решении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, без помощи риэлтора, необходимо собрать пакет документов:

  • Паспорта всех членов семьи, которые являются собственниками жилья.
  • Согласие супругов на продажу этого имущества (в письменной форме и нотариально заверенное).
  • Свидетельство о рождении ребенка/детей.
  • Разрешение органов опеки на продажу жилья при наличии детей младше 18 лет. Выдается только при присутствии обоих родителей, даже если они разведены.
  • Выписка из Росреестра.
  • Справка о количестве лиц, которые прописаны на данной жилплощади.
  • Техпаспорт жилой недвижимости. Он выдается в БТИ или МФЦ.
  • Справка об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг. Выдается в ТСЖ или ЖЭК.
  • Документ, в котором зафиксирована рыночная цена объекта. Должна быть выдана оценочной компанией, имеющей гослицензию. Подобрать такую компанию можно через Сбербанк, так как он с ними сотрудничает.

Главными условиями при решении продать ипотечную квартиру от Сбербанка является разрешение на реализацию от банка и поиск покупателя. Существует ряд причин продажи подобного жилья, но не все из них банк может посчитать весомыми.

При оформлении ипотеки с господдержкой или при наличии детей до 18 лет процесс несколько осложняется. Но каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в кредитную организацию и к опытному юристу.

Источник: https://Bizneslab.com/prodazha-ipotechnoy-kvartiry-v-zaloge-u-banka-sberbank/

Продажа ипотечной квартиры в залоге у Сбербанка

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка сбербанк

Сейчас малый процент населения может себе позволить приобрести новое жилье за свои личные деньги. Цены на рынке недвижимости достаточно высоки, поэтому большинство населения прибегает к варианту покупки нового жилья в кредит. Ипотека – это популярный банковский продукт.

В качестве обеспечения по такому кредиту выступает квартира или дом. Человек приобретает новое жилье за кредитные деньги, которое на протяжении некоторого количества времени находится в залоге у банка. Залог снимается только после того, как заемщик выплатит полную сумму кредита.

Со временем у любого человека может возникнуть потребность в переезде. Это может быть связано с работой, с семейными обстоятельствами или просто с собственным желанием. Поэтому, тут возникает вопрос о том, можно ли продать залоговое жилье.

Некоторые утверждают, что сделать это на законных основаниях действительно невозможно. Но, на самом деле, ипотечная квартира может продаваться и без особых проблем. Главное – это получить согласия банка, правильно и грамотно оформить сделку и выбрать подходящий для себя вариант.

Мы рассмотрим несколько способов, как законно продать ипотечную квартиру сбербанка:

  • погашение долга перед куплей-продажей в полном объеме;
  • привлечение банка-кредитора, который выступает третьей стороной сделки;
  • замена заемщика.

Погашение долга в полном объеме

Логика данного способа заложена в самом названии. Если ваша квартира находится в ипотеке, то для того, чтобы ее продать и вывести из залога, вам нужно полностью выплатить остаточную сумму долга. Только после этого у банка будет возможность снять все обременения, и квартира будет у вас в собственности. После этого вы сможете сделать с ней все, что захотите.

Но, тут сразу же возникает вопрос: где взять столько денег? Ведь вы не просто так брали жилье в кредит. Конечно же, можно занять деньги у родственников и друзей. Но, возможно, вы даже таким способом не сможете насобирать нужную сумму.

Если вы нашли потенциального покупателя вашего жилья, то проблема решается сама собой. Если человек действительно заинтересован в приобретении вашей жилищной площади, то он может стать настоящим волшебником, который как раз и представит вам необходимую сумму для решения всех проблем с банком.

Обратите внимание на то, что прежде, чем искать покупателя и принимать решения о продаже, вам обязательно нужно согласовать это с банком.

Как только вы получите согласие банка на продажу, вы можете договариваться с потенциальным покупателем о сделке. Тут также есть несколько способов:

  1. оплата наличными;
  2. оплата на счет в банке;
  3. оплата кредита в банке в присутствии потенциального покупателя.

Первый способ наиболее небезопасный для покупателя. Большинство людей, скорее всего, не согласятся просто так отдать вам наличные средства для погашения кредита. Правда, эту сделку можно оформить у нотариуса, но это лишняя трата денег. Поэтому, на такой способ можно рассчитывать только в том случае, если вы продаете жилье хорошему знакомому или родственнику.

Во второй способ – это оплата на счет в банке. Но, учтите, что за такую процедуру банк может взять дополнительные комиссии:

  • за пополнение счета наличными;
  • за перечисление денег на счет кредита.

Третий способ самый оптимальный. Вы и ваш покупатель приезжаете в банк и вместе вносите деньги на погашения кредита. Дальше вы при клиенте пишете заявление на снятия обременений с вашего жилья. Все просто, как дважды два.

Обратите внимание на то, что погашать ипотечный кредит можете только вы или ваш поручитель. Поэтому, будущий владелец вашего жилья самостоятельно не сможет внести деньги на ваш ипотечный счет.

Также обязательно убедитесь в том, что в кредитном договоре нет пункта, который предусматривает штраф за досрочное погашение. Это существенно добавит вам расходы.

Продажа с помощью банка

Продажу ипотечной квартиры можно также осуществить с помощью банка, в котором вы брали кредит. Общая суть такого способа аналогична первому. Единственное отличие состоит в том, что банк выступает в качестве защитника прав двух сторон: продавца и покупателя.

Такой способ хорош тем, что вы защищаете себя от мошенников. Банк может убедить потенциального покупателя заплатить деньги вперед. Один из вариантов, который может предложить банк покупателю – это стать поручителем. Тогда у него появится уверенность в том, что он действительно сможет стать владельцем квартиры.

Заменяем заемщика

Один из самых сложных способов – это замена заемщика. Тут есть два варианта развития событий:

  1. покупатель получает кредит в том же банке, в котором у вас оформлена ипотека;
  2. покупатель получает кредит в другом банке.

Первый вариант – это самый простой из двух способов. Достаточно лишь подать ходатайство или, проще говоря, заявление. В нем следует указать все объективные причины, по которым банк примет решение о передачи кредита другому лицу. Будущему владельцу вашей жилищной площади нужно будет собрать весь стандартный пакет документов:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий доходы;
  • свидетельство о заключении брака (если он состоит в нем) и др.

Более точный список всех необходимых бумаг можно получить в банке.

В случае получения положительного ответа от банка, заключается новый кредитный договор и теперь уже покупатель сразу может внести деньги за свое будущее жилье. Дальше происходит стандартная процедура: снятие обременений и оформление договора купли-продажи.

Есть некоторые минусы. В первую очередь – это проценты. В большинстве случаев, все проценты, которые «набежали» по кредиту, вам нужно будет оплатить самостоятельно. А все потому, что они никак не относятся к реальной стоимости жилья.

Все платежи, которые вы ранее не оплатили, вам также нужно будет погасить самостоятельно. К ним также относятся и все штрафные санкции.

Но, если вы каждый месяц вносили большую сумму, чем обозначена по договору, то покупателю нужно будет выплатить вам разницу. Это может отпугнуть будущего владельца квартиры или дома.

Второй способ – это покупатель получает кредит в другом банке. Сложность этого способа состоит в том, что ваш банк может не согласиться на такую сделку, так как посчитает ее невыгодной.

В этом случае все обязанности берет на себя сам покупатель. Он сам решает все проблемы с другим банком:

  • собирает документы;
  • решает, какой кредит оформить: потребительский или залоговый и др.

Этот способ используют реже всего, так как он не выгоден, ни первому, ни второму банку, а также и будущему покупателю.

Возможные проблемы

Ни одна финансовая сделка, особенно если она связана с покупкой или продажей квартиры, сопровождается огромным количеством рисков. Перед тем, как принимать какое-либо решение, лучше всего проконсультироваться с опытным юристом. Он точно подскажет, что вам нужно делать в том, или ином случае, а также укажет на возможные махинации со стороны покупателя или банка.

При покупке ипотечной квартиры вы можете столкнуться с очень распространенной проблемой. Она заключается в том, что жилье оформлено не на одного человека, а на супругов.

Особенно будет проблематично оформить сделку, если супруги находятся на стадии развода, и оба претендуют на часть жилья.

В этом случае вам нужно будет проконтролировать, чтобы бывшие супруги подписали все дополнительные соглашения к кредитному договору, а также написали заявления о том, что они не имеют никаких претензий.

Требования Сбербанка

Самый крупный банк России также занимается продажей ипотечных квартир. Требования к сделке особо не отличаются от стандартных.

В первую очередь, вам нужно проинформировать Сбербанк о своих намереньях продать жилье. Вам нужно написать заявление, в котором привести весомые доказательства того, что это действительно необходимо.

После рассмотрения заявления, заемщик получает письменный ответ от банка с положительным или отрицательным решением. Если вам придет отрицательный ответ и вы с ним не согласны, вы всегда можете подать новое заявление непосредственно в Центральный банк. Возможно, решение будет изменено в вашу пользу.

Перед совершением сделки, вам нужно будет погасить все проценты, которые вам были начислены за определенный период. Это обязательное требование Сбербанка Российской Федерации.

Только после этих простых действий вы сможете «пускать» дело в ход и заниматься продажей вашего жилья.

Избегайте проблем

Для того чтобы оградить себя от мошенников и от лишней траты денег, обязательно сходите в банк и узнайте все условия продажи ипотечной квартиры. Как правило, Сбербанк России выкладывает все официальные правила сделки на своем официальном сайте. Если вам какие-либо пункты не понятны, вы всегда можете подойти в любое отделение банка и уточнить все интересующие вас вопросы.

Не стесняйтесь задавать лишние вопросы и по несколько раз уточнять. Сотрудники банка обязаны отвечать вам на них, так как это не простая сделка.

Будьте готовы к тому, что продажа ипотечной квартиры от Сбербанка займет у вас достаточно большое количество времени. В основном время уйдет на поиск потенциального покупателя. Сейчас сложно найти человека, который бы с радостью согласился приобрести залоговое жилье. Поэтому, наберитесь терпения, и тогда все у вас получится.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/prodazha-ipotechnoj-kvartiry-v-zaloge-u-sberbanka

Бизнес и право
Добавить комментарий