Образец договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Содержание
  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
  2. Цель заключения предварительного договора
  3. Основные положения
  4. Данные сторон
  5. Характеристика квартиры
  6. Стоимость
  7. Дата заключения основного договора
  8. Нужна ли государственная регистрация
  9. Оформление ипотеки в Сбербанке
  10. Заключение договора купли-продажи
  11. Требуемые документы
  12. Государственная регистрация
  13. Образцы документов
  14. Составить и скачать на конструкторе 2016 договор купли-продажи квартиры с обременением
  15. Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы
  16. Что нужно делать при покупке квартиры в зависимости от типа обременения?
  17. Покупка и продажа квартиры с обременением
  18. Как проверить
  19. Предварительная сделка
  20. Основной договор
  21. Запомнить
  22. Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры
  23. Как составить предварительный договор на покупку квартиры
  24. Обязательные условия договора
  25. Учитываем риски
  26. Задаток в предварительном договоре
  27. Заключение предварительного договора по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Образец договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Оформление ипотеки – это многоэтапный длительный процесс.

Каждая из сторон-участников программы ипотечного кредитования хочет иметь гарантии того, что намеченная сделка состоится. Конечным результатом всей процедуры считается покупка жилплощади, которая должна подходить по всем параметрам как покупателю, так и кредитору.

Но с момента подбора оптимального варианта до окончательного заключения сделки и передачи денежных средств продавцу проходит немало времени, и может случиться так, что владелец недвижимости подыщет иного покупателя и на последнем этапе откажется от продажи. Чтобы избежать таких проблем и оградить все стороны от возникновения ситуаций такого рода, кредитные организации требуют заключать предварительный договор купли-продажи квартиры.

Этот документ обязывает продавца сохранить свои обещания по продаже жилья. Договор дает гарантии всем сторонам сотрудничества.

Цель заключения предварительного договора

Предварительное соглашение заключается для того, чтобы гарантировать сторонам, что в назначенное время основной договор по купле-продаже недвижимости будет подписан. Этот документ является своеобразной страховкой риска отказа одного из участников от предстоящей сделки.

Договора предварительного рода заключаются и при покупках недвижимости в частном порядке за наличные средства. При оформлении ипотеки этот этап является и вовсе обязательным, банки требуют их заключения, во избежание мошеннических действий, которые имеют место при продаже недвижимых объектов.

Заключая предварительное соглашение, и продавец, и покупатель могут быть уверены, что оговоренная сумма не будет изменена, а это крайне важно, особенно для заемщика. Кроме этого, продавец может не волноваться, что покупатель найдет иной более удобный и выгодный вариант. В договоре прописываются сроки проведения основной сделки, перенести которые можно лишь при обоюдном согласовании.

Основные положения

Большинство кредитных учреждений требуют заключения предварительного договора. Если банк заинтересован в наличии такого документа, то он разрабатывает свою форму соглашения. Над составлением бланка работают юристы, которые предусматривают все важные аспекты сделки, защищая стороны от нежелательного отказа от купли-продажи.

Предварительный договор составлять надо правильно, он должен содержать следующие основные пункты:

  1. Реквизиты сторон.
  2. Сведения о приобретаемом имуществе.
  3. Стоимость жилой площади.
  4. Дату предположительного заключения сделки.

Документ обязан четко очерчивать намерения сторон по отношению друг к другу. Гражданский кодекс РФ устанавливает правила для составления таких соглашения. В статье 429 указывается, что предварительный договор не должен отличаться по условиям от основного. В противном случае вся сделка может быть признана недействительной. Пример такого соглашения прилагается к статье.

Данные сторон

Любой договор начинается с определения сторон участников.

В случае совершения сделки по купле-продаже, с одной стороны, выступает продавец, а с другой – покупатель. Если речь идет о приобретении недвижимости вторичного рынка, оба представителя будут физлицами. Для физических лиц предусмотрено указание сведений, взятых из паспорта. В преамбуле предварительного договора прописывается следующая информация:

  1. ФИО продавца.
  2. Паспортные данные продающей стороны – номер документа, его серия и дата выдачи.
  3. Адрес регистрации и/или проживания продавца. Обратите внимание, этот пункт не обязан совпадать с адресом нахождения продаваемого объекта.
  4. Фамилия, имя и отчество покупателя.
  5. Сведения о номере, серии и дате выдачи удостоверения личности.
  6. Адрес регистрации будущего владельца недвижимости.

Сведения о продавце и покупателе должны быть также указаны в развернутом виде в самом конце соглашения. На последней странице договора прописывается в двух отдельных колонках:

  1. Адреса регистрации сторон.
  2. Почтовые данные, предназначенные для получения корреспонденции. Этот пункт может совпадать с первым или будет иным.
  3. Контактные телефоны – мобильные, домашние, рабочие, факсы.
  4. Серия и номер паспорта.
  5. Орган, выдавший удостоверение личности.
  6. Дата выдачи паспорта.

В конце каждой колонки изложенные сведения подтверждаются личной подписью участника.

Характеристика квартиры

Предмет договора, а именно объект недвижимость, который, с одной стороны, продается, а с другой — покупается, должен быть описан следующим образом:

  1. Номер квартиры. Если приобретается дом, то также указывается его порядковый номер.
  2. Точный адрес, по которому объект располагается. Обязательно прописывается город, улица и номер дома, в котором продается квартира. По желанию может быть указан район, область и федеральный округ.
  3. Количество жилых комнат в помещении.
  4. Общая площадь квартиры.
  5. Жилая площадь.
  6. Этаж, на котором располагается жилплощадь.
  7. Общая этажность дома.

В конце этой характеристики уточняется, что жилье принадлежит на настоящий момент продавцу, указывается его ФИО. Сведения о праве собственности подтверждаются документами из Росреестра, название и номер которого также следует вписать в соглашение. Важно уточнить, что продавец обязуется продать указанную квартиру покупателю.

Стоимость

Особое внимание в соглашении уделяется стоимости квартиры. Она выясняется предварительно, к тому же подлежит корректировке, но только до момента подписания предварительного договора.

Финансовые учреждения всегда требуют от заемщиков производить оценку недвижимости.

Для этого привлекается аккредитованный специалист, который в результате осмотра и изучения технической документации дает письменное заключение о рыночной цене указанного помещения.

Кредитор принимает во внимание только стоимость, рассчитанную оценщиком. Если есть разница между официальной оценкой и продажной ценой, то ее оплатить придется покупателю из собственных средств.

Оценка производится до заключения соглашения и покупатель, опираясь на выводы специалиста, может вести переговоры с продавцом о снижении заявленной первоначально сумме.

В предварительном договоре стоимость квартиры прописывается в российских рублях, цифрами и прописью. Кроме того, заявленная сумма делится на две составные части, что также отражается на бумаге:

  1. Часть, вносимая покупателем из собственных сбережений, она равна первоначальному взносу или превышает его.
  2. Часть, которая кредитуется банком.

Все суммы прописываются цифрами и прописью.

В дальнейшем расчет по сделке производят через сейфовые ячейки. Первоначальный взнос заемщик кладет в индивидуальный сейф банка. После совершения окончательной сделки продавец получает доступ к ней и кредитным деньгам, таким образом ему передается сразу вся сумма.

Дата заключения основного договора

Предварительный договор, кроме всех перечисленных пунктов, должен содержать сведения о предполагаемой дате окончательной сделки. Без указания такой информации он может быть признан ничтожным.

При определении даты подписания основного соглашения необходимо ориентироваться на рекомендации банковских специалистов.

Они знают, сколько времени занимают те или иные операции, а значит, могут с большой точностью спрогнозировать время заключения сделки.

Безусловно, никто не застрахован от ситуаций, которые могут немного отодвинуть намеченные срок. Но перенести дату можно только с обоюдного согласия сторон и никак иначе.

Прописанная в соглашении дата позволяет не затягивать сроки купли-продажи. Для продавца это особенно важно и дает ему возможность выстроить индивидуальные планы, связанные с полученной суммой денежных средств.

Нужна ли государственная регистрация

Предварительное соглашение о купле-продаже недвижимости составляется в двух экземплярах – каждому контрагенту по своему образцу.

Условия, изложенные в документе, хотя и диктуются в большей степени кредитным учреждениям, все же могут корректироваться сторонами, если основания для этого существуют.

Перед подписанием документа контрагенты должны еще раз проверить всю изложенную в ней информацию и только после этого заверять его личной подписью. Банк не ставит никаких заверительных отметок на бланках.

Договор купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в службе Росреестра.

Этот шаг придает ему юридическую силу и дает возможность в дальнейшем переоформить жилплощадь с одного человека на другого. В отношении предварительного соглашения действуют более мягкие правила – его не надо регистрировать в Росреестре.

Предварительный договор вступает в силу после подписания его обеими сторонами, при этом даже отсутствие государственной регистрации не умаляет его действительности. И продавец, и покупатель обязаны выполнять свои обязательства, прописанные в пунктах документа.

Оформление ипотеки в Сбербанке

Сбербанк является наиболее популярным финансовым учреждением. Он предлагает несколько ипотечных программ на выбор.

Заемщик может купить недвижимость на вторичном рынке или стать участником долевого строительства. Сбербанк предлагает своим клиентам ипотеку с господдержкой, с внесением первоначального взноса или без него.

Чтобы начать оформлять ипотечный заём в Сбербанке, гражданину придется пройти следующие этапы процедуры:

  1. Собрать пакет документов.
  2. Заполнить заявку на получение целевого кредита.
  3. Сдать весь пакет бумаг кредитному специалисту для рассмотрения.
  4. Сбербанк оценивает платежеспособность и устанавливает предельную сумму займа. Гражданин может привлечь созаемщиков или обеспечить залог в виде имеющейся недвижимости.
  5. После одобрения ипотечного кредита подписывается договор с банком, который гарантирует дальнейшее сотрудничество.
  6. Подыскивается жилье, подходящее под желание покупателя и требования кредитора.
  7. Заказывается оценка квартиры и собирается документация для одобрения выбранной жилплощади банком.
  8. Составляется предварительный договор.
  9. Вносится первоначальный взнос на депозит.
  10. Заключается основное соглашение по купле-продаже.
  11. Продавцу перечисляются денежные средства.
  12. Покупатель регистрирует собственность в Росреетсре.
  13. На помещение накладывается обременение.

Использование купленной квартиры доступно будет сразу после регистрации, а вот полностью распоряжаться можно только после выплаты всей взятой в банке суммы. То есть находиться в ней можно, а продать, сдать или подарить – нет.

Заключение договора купли-продажи

Предварительное соглашение содержит в себе условия, которые будут без изменений продублированы в основном документе. При заключении предваряющего договора, в нем прописывается дата совершения сделки по купле-продаже. Отказ от обязательств неправомерен и влечет обращение в суд пострадавшей стороной. На подачу исковых требований отводится полгода со дня указанного срока.

В идеальном варианте в назначенный срок или раньше его заключается основной договор. Фактически в него дублируются все ранее описанные пункты. После его подписания сделка считается начатой, а заканчивается она с передачей денег. Продавец более не является владельцем жилплощади, а покупатель проходит регистрацию прав собственности в Росреестре.

Договор купли-продажи заключается в четырех экземплярах:

  • Продавцу.
  • Покупателю.
  • Кредитному учреждению.
  • Росреестру.

Все экземпляры должны быть оригинальными, а не отсканированными.

Требуемые документы

При заключении сделки обеим сторонам придется предоставить ряд документальных свидетельств, позволяющих проверить юридическую чистоту операции и заверить куплю-продажу как свершившийся факт. Перечень бумаг состоит из:

  1. Паспорт собственника, а при наличии нескольких владельцев удостоверения на всех.
  2. Кадастровый паспорт на помещение. Важно, чтобы он был не старше пяти лет, иначе кредитор может отказать в регистрации.
  3. Техпаспорт, также с ограничением срока выдачи.
  4. При наличии перепланировки должно иметься разрешение на ее проведение.
  5. Выписка из ЕГРН вместо свидетельства о правах собственности.
  6. Правоустанавливающие бланки – завещание, приватизационный договор, договор купли-продажи.
  7. Оценочное заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  8. Справка о зарегистрированных на данной площади людях, должна быть пустой в идеале, подтверждать, что прописанных в квартире нет.

Дополнительно кредитор может потребовать:

  1. Согласие супруга(и) на продажу имущества.
  2. Разрешение органов опеки на проведение сделки при наличии в семье продавца несовершеннолетних детей.
  3. Судебное решение о признании пропавшего без вести жильца умершим.
  4. Разрешение от соседей, если речь идет о комнате, на проведение сделки.
  5. Справку от нотариуса об отсутствии иных наследников, если продается квартира, полученная по наследству. Это правило распространяется на ту недвижимость, которая продается в течение первого года после смерти наследодателя.

Все справки имеют свой ограниченный срок годности, поэтому собирать их надо в сжатые сроки.

Государственная регистрация

Последним этапом при покупке жилья в ипотеку считается государственная регистрация прав собственности. Владельцем квартиры считается заемщик, хотя денежные средства на нее были выданы банком. Кредитор соблюдает свои интересы, составив закладную на купленную жилплощадь.

Покупатель собирает пакет документов для Росреестра и подает их вместе с заявкой на регистрацию. Процедуру можно пройти как непосредственно в отделениях Росреестра, так и в МФЦ. Срок обработки документов от 7 до 9 дней.

Итогом государственной регистрации является внесение измененных сведений в базу данных недвижимости. Там же ставится пометка об обременении жилплощади.

Оно будет снято по заявлению владельца, после того как ипотечный заём полностью оплатится.

С января 2017 года свидетельства о праве собственности в бумажном варианте не выдаются. Подтвердить внесение данных можно, заказав выписку из ЕГРН.

Образцы документов

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/predvaritelnyj-dogovor/

Составить и скачать на конструкторе 2016 договор купли-продажи квартиры с обременением

Образец договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Заключить договор купли-продажи квартиры с обременением может каждый желающий. Правда, в этом виде сделки появляются дополнительные трудности. Все спорные моменты необходимо обговорить еще до того, как вы перейдете к подписанию соглашения.

Само по себе обременение представляет собой ограничение одно из прав – владения, пользования или распоряжения недвижимостью. Соответственно, если хотя бы одно право нарушено – то квартира не может быть полноценно передана в собственность другого человека без определенных предварительных действий со стороны продавца. 

Все виды обременений можно найти в ФЗ № 122. Основные из них – ипотека, арест, рента, аренда, наличие несовершеннолетних или недееспособных жильцов, необходимость получения разрешения от второго супруга на продажу квартиры. Например, право постоянного проживания в квартире или право оставаться на прописке квартиры.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой – одно из самых популярных в своем виде соглашений. Что ждет покупателя кредитной недвижимости:

1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;

2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;

3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

Заключая договор купли-продажи квартиры с обременением банка, у покупателя есть несколько вариантов:

• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;

• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя  перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);

• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Что нужно делать при покупке квартиры в зависимости от типа обременения?

Договор купли продажи-квартиры с обременением, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, помимо основной информации должен содержать специфические данные. Само соглашение будет абсолютно стандартным, вам нужно указать:

• Наименование документа, место и дата его составления;

• Полная информация о сторонах;

• Предмет договора. Здесь нужно указать подробную информацию о недвижимости, включая адрес, этаж, площадь и т.д.;

• Стоимость имущества указывается целиком, без учета каких-либо деталей;

• А вот в разделе «Порядок оплаты» нужно указать, когда и в каком размере будут перечислены средства.

К чему приводит обременение в разных ситуациях:

1.Ипотека. Стороны заключают предварительный договор, в котором указано, что покупатель погашает часть займа, и заверяют его нотариально.

После выплаты всей суммы банку, вы подписываете классический договор купли-продажи.

Для переоформления ипотеки на себя, покупателю нужно иметь кристально чистую кредитную историю, ведь финансовая организация пристально разглядывает каждого клиента и исключает всевозможные риски;

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

3.Аренда. По закону все договора аренды составляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.

Соответственно, если сделка заключена на 1 год и более, у квартиры может появиться новый собственник, но выселить жильцов он не имеет никакого права.

Разумеется, вы можете договориться с арендаторами, но силой заставить их съехать – плохая идея. При этом, договор аренды квартиры обязательно должен быть прикреплен к договору купли продажи;

4.Несовершеннолетние/недееспособные. Обязательно при покупке квартиры с несовершеннолетними должно присутствовать письменное согласие органов опеки и попечительства. Они его выдадут только при условии, если ребенок переезжает в более лучшие условия.

Договор купли продажи квартиры с обременением, образец которого есть на сайте, не может быть заключен без согласия второго супруга в том случае, если недвижимость является совместным имуществом. Покупателю следует соглашаться на сделку только при наличии нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры.

Вы можете договор купли продажи квартиры с обременением скачать на нашем сайте, предварительно заполнив его. На составление юридически грамотного документа у вас уйдет не больше 5 минут. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось часами разбираться во всех тонкостях – просто отвечайте на вопросы в форме слева. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров “Просто Документы” Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem

Покупка и продажа квартиры с обременением

Образец договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Идеально, когда продается «чистая» квартира, продавец которой – это холостой взрослый гражданин, который владел этим помещением долгие годы. Но так бывает не всегда. Случается, что жильё продается с обременением – каким-либо обстоятельством, препятствующим обычной продаже. Такие обременения несут в себе риски для покупателя.

Если по каким-то причинам покупатель хочет приобрести именно эту квартиру, нужно уделить особое внимание проверке и снятию обременений.

Действующим законодательством предусмотрены различные виды обременений. К ним относится:

  • ипотека – самый распространенный вариант,
  • несколько собственников,
  • запрет на распоряжение или совершение регистрационных записей – арест,
  • рента – пожизненное содержание с иждивением,
  • завещательный отказ,
  • право пользования по договору найма,
  • зарегистрированные в квартире несовершеннолетние,
  • продавец состоит в браке.

Чтобы убедиться в том, что квартира «чистая», нужно проверить ее на предмет всех перечисленных обременений.

Как проверить

Чтобы проверить объект на наличие обременений, закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Из этой выписки можно узнать:

  1. Что квартира находится в залоге у банка или у какого-либо иного лица.

Прежде, чем оформлять собственность, обязательно нужно погасить ипотеку, иначе покупатель рискует приобрести не только недвижимость, но и претензии банка. Залог не прекращается со сменой собственника, об этом нужно помнить.

  1. Что на квартиру наложен арест каким-либо ведомством.

Арест может быть наложен за какие-либо долги продавца, например, за неуплату налогов. Купить такую недвижимость без снятия ареста невозможно. Чтобы снять арест, продавец должен исполнить судебный акт или иным образом пойти на контакт с органом власти, который наложил обременение.

  1. Если продавец получил квартиру по договору ренты – то соответствующий договор будет указан в графе «Документ-основание».

По договору ренты пожилой собственник передает жилье в собственность гражданину, который осуществляет за ним уход до его смерти. После смерти объект полностью переходит в собственность, а до тех пор продать ее без согласия получателя ренты нельзя.

  1. Если в квартире проживают арендаторы, то возможно, что договор аренды тоже зарегистрирован в Росреестре. Тогда информация о таком договоре появится в выписке.

Если жильё снимают уже долгое время (более года), договор найма будет зарегистрирован в Росреестре. Но зачастую договоры заключаются на 11 месяцев и по истечении этого срока перезаключаются вновь – тогда отследить такой договор практически невозможно. Риск покупателя в том, что арендаторы продолжат пользоваться помещением, даже если изменится собственник.

Чтобы убедиться, что жилье не съемное, можно поговорить с соседями или посмотреть. Нет ли объявлений о сдаче этой квартиры в аренду. Если объявления есть или были – есть риск, что объект находится в аренде.

  1. Выписка содержит информацию о количестве собственников.

Если собственников в квартире много, а вы приобретаете в ней долю, то придется соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку такой доли. Если квартира покупается полностью, то в основном договоре купли-продажи нужно обязательно прописать всех собственников. Если права сособственников буду нарушены, договор будет отменен.

Убедиться в количестве хозяев квартиры поможет выписка из ЕГРН.

После того, как вы проанализировали выписку, нужно проверить следующие моменты:

  1. Если продавец состоит в браке, нужно взять у супруга согласие на продажу квартиры.

Без согласия покупать рискованно, ведь в течение года после сделки недовольный супруг может ее оспорить и вернуть собственность назад.

Чтобы этого не произошло, нужно проверить штамп о браке в паспорте продавца (или попросить у него свидетельство о браке), взять выписку из ЕГРН и сверить две даты – дату заключения брака и дату регистрации недвижимости на продавца. Если брак заключен раньше – жильё приобретено в браке.

Обратите внимание, если в выписке из ЕГРН в графе документ-основание указан договор дарения или свидетельство о праве на наследство, то согласие супруга не требуется.

  1. В квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Вообще любые зарегистрированные лица должны быть выписаны из квартиры, однако именно совершеннолетние грозят массой проблем. Если вы купили жильё, в котором на учете состоит ребенок, то выселять его придется через суд и с обязательной пропиской впоследствии у родителей. То есть выселить несовершеннолетнего вникуда, как взрослого, не получится.

Чтобы выяснить наверняка, проверьте актуальную справку о зарегистрированных в квартире лицах – в ней указываются даты рождения всех прописанных.

  1. Если квартирой вправе пользоваться третье лицо на основании завещательного отказа.

Эту категорию пользователей проверить сложнее всего, ведь завещательные отказы нигде не регистрируются, а человек может быть даже не прописан в квартире. Пользователи по завещательному отказу вправе проживать или находиться в помещении на основании последней воли наследодателя. При этом они не являются наследниками. Завещательный отказ не прекращается со сменой собственника.

Чтобы проверить, обратите внимание в выписке, на каком основании получена квартира. Если это свидетельство о праве на наследство – теоретически, мог быть и завещательный отказ. В таком случае придется брать гарантии продавца, прописанные в договоре. Нелишним будут опросить соседей или, если есть возможность, нотариуса, который вел наследственное дело.

Предварительная сделка

Если вы все же решили купить обремененную квартиру, то главная ваша цель – снять обременение до заключения основного договора купли-продажи. Сделать это можно следующим образом:

  1. Заключается предварительный договор купли продажи, в котором прописывается вид обременения и обязанность продавца его устранить до заключения основного договора. Если это ипотека – покупатель передает продавцу некоторую сумму для погашения ипотеки.
  2. Продавец снимает обременение: гасит ипотеку, снимает аресты, выписывает несовершеннолетних. Доказательства снятия представляет покупателю.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Пропишите обременение в полном соответствии с официальными документами. Например, если в выписке ЕГРН указано, что на квартиру наложен «запрет на совершение регистрационных действий», нужно так и написать. В данном случае формулировки «арест квартиры» недостаточно – неясно, о каком именно аресте идет речь.
  2. Установите продавцу конкретный срок снятия обременения. Пропишите: «Продавец обязуется снять обременение в срок до 23 июля 2018 года». Тогда с 24 июля можно будет требовать возместить вам убытки.
  3. Простимулируйте продавца финансовыми санкциями за задержку снятия обременения, например, неустойкой.

«В случае нарушения Продавцом сроков снятия обременения, Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в размере 0,1% от суммы задатка»

  1. Пропишите, какие документы должен представить продавец после снятия обременения.

«В подтверждение снятия обременения Продавец передает Покупателю актуальную выписку из ЕГРН»

Вопрос о том, что прописывать в договоре – аванс или задаток – решается в каждом конкретном случае.

Если вы пропишете задаток, то в случае, если в будущем откажетесь заключать договор по своим причинам, не связанным с действиями продавца – задаток нельзя будет вернуть.

Если же продавец по своей вине откажется от договора, то он вернет задаток в двойном размере. Аванс же можно вернуть в любом случае. Образец предварительной сделки смотрите здесь predvaritelnyy_dogovor_kupli-prodazhi_kvartiry_po_ipotek-1.

Основной договор

После того, как обременение снято, можно заключать основной договор купли-продажи.

В нем обязательно нужно прописать раздел «Гарантии продавца», в котором продавец будет гарантировать, что квартира свободна. Если этого не сделать, покупатель лишиться права защищать свои права в суде и требовать убытков. Доказать то, что вы не знали об обременении, будет сложно.

Гарантию можно прописать так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто, в том числе несовершеннолетние лица, не зарегистрирован».

Указанную выше формулировку можно использовать в любом договоре купли-продажи, даже если предварительного договора не было. Образец основного договора смотрите здесь tipovoy_dogovor_kupliprodazhi_kvartir.

Запомнить

  1. Квартира с обременением – это всегда риск для покупателя. Проявите осторожность при покупке такой квартиры, соберите информацию из всех доступных источников.
  2. Попросите продавца показать подлинники документов – свидетельства о заключении брака, справку о составе семьи.
  3. Установите Продавцу определенный срок для снятия обременения, чтобы сделка не растянулась во времени на годы.
  4. Перед заключением основного договора купли-продажи, закажите новую выписку из ЕГРН, чтобы проконтролировать изменения по объекту недвижимости.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/obremenenie.html

Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры

Образец договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Иногда люди, желая продать или купить квартиру, сталкиваются с ситуацией, когда невозможно оформить покупку быстро, но обе заинтересованные стороны хотят иметь гарантии того, что сделка состоится.

Такое положение может быть связано с необходимостью собрать и оформить документы, получить кредит на покупку квартиры или невозможностью собственника продать недвижимость до появления нужного варианта покупки другого жилья, в которое он может переселиться.

Закон даёт возможность оформить договор о намерении продажи квартиры, для этих случаев. Об особенностях составления этого соглашения и пойдёт речь в нашей статье.

Как составить предварительный договор на покупку квартиры

Преддоговор купли-продажи является обязательством заинтересованных лиц оформить основной договор в те сроки и на тех условиях, которые стороны указали в договоре о намерениях. Впоследствии, все отраженные условия будут перенесены в основную сделку.

Договор оформляется исключительно в письменной форме.

Обязательные условия договора

  1. Данные продавца, покупателя: паспортные данные, место проживания.
  2. Адрес и характеристика квартиры.
  3. Дата, до истечения которой должен быть подписан основной договор. Очень важное условие, невнимательность к которому может стоить прекращения действия договора.
  4. Цена сделки: желательно указать о том, что цена изменению не подлежит, а также порядок и способ передачи денег при покупке.
  5. Сведения о прописанных гражданах и лицах, сохраняющих право пользования жильём.
  6. Сроки и конкретные действия, которые должна выполнить сторона, из-за которой заключение основного договора невозможно. Например, время на сбор необходимых документов на квартиру.
  7. Ответственность за то, что условия договора не выполнены или договор продажи своевременно не заключен, к примеру, указать штрафную санкцию в виде конкретной суммы.

Образец предварительного договора купли-продажи можно найти в интернете, например, на ресурсе imrieltor.ru.

Учитываем риски

Поскольку предварительный договор — это ещё не основной, нет стопроцентной гарантии совершения сделки в будущем. Законом на случай отказа собственника продать квартиру, предусмотрено право покупателя решить вопрос в суде, подав иск об уклонении продавцом от заключения основного договора.

Если же срок для подписания основного соглашения (договора на покупку квартиры) истёк, то и сам предварительный договор утрачивает силу. Поэтому передача денег по нему нежелательна.

Заключение договора о намерениях в случае строительства нового дома — часто предлагаемая застройщиком схема, не обеспечивающая будущего покупателя никакими гарантиями получения квартиры. Так как застройщик ещё не является законным обладателем квартиры, а главное, объекта пока нет.

Не стоит рисковать, заключая договор о намерениях в случае, если имеете дело с первичным рынком жилья в отсутствие документа, который подтверждает права.
Закон предусматривает для таких ситуаций оформлять договор о долевом строительстве.

Поскольку предварительный договор нигде не регистрируется, ничто не мешает продавцу продать квартиру иному лицу.

Задаток в предварительном договоре

Поскольку передача денег по такому договору не является условием, при котором суд может сделать вывод о принадлежности права собственности за лицом, передавшим деньги, то лучше вообще не осуществлять никаких расчётов.

Однако бывает, что стороны желают в обеспечение гарантий будущей сделки внести плату за квартиру, тогда стоит обсудить с продавцом возможность заключения авансового соглашения.

Если в будущем стороны не оформят основной договор, а деньги были оплачены без указания, что это задаток, то последствием будет возврат внесенной суммы с возможностью требовать по суду уплаты процентов по действующей ставке рефинансирования.

Когда в договоре при описании порядка расчётов указывают, что деньги внесены в качестве задатка, последствия по нему следующие: продавец не возвращает уплаченную сумму, если договор не оформлен по вине потенциального покупателя, а если из-за продавца, он уплачивает покупателю двойной размер задатка.

Но что необходимо знать! Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате денег, внесённых как задаток:

  • Некоторые суды придерживаются позиции, что указание в предварительном договоре условия о задатке влечёт за собой вышеуказанные последствия;
  • Другие считают, что для предварительного договора понятие задатка неприменимо, следовательно, не взыскивают двойную сумму задатка, что оборачивается серьёзным разочарованием той стороны, которая рассчитывала на компенсацию.

Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате задатка.

Подготовка к проведению сделки купли-продажи жилья — ответственный этап. Как проводится проверка квартиры перед покупкой — важная тема для покупателей.
Решили заняться покупкой недвижимости самостоятельно? Оформление сделки купли-продажи квартиры вот здесь. Знание порядка действий в ваших интересах.

Заключение предварительного договора по ипотеке

Большой процент сделок сегодня заключается с привлечением средств займа. Банки до подписания основного договора требуют оформить предварительный договор. Особенностью такого договора является более подробное условие о порядке расчётов. В нём обязательно указываются:

  • сумма, которую вносит лично покупатель;
  • сумма за счёт средств кредита;
  • условие об отсутствии залога у продавца;
  • пункт о том, что залогодержателем квартиры является банк.

Встречаются ситуации, когда продаваемая квартира находится в ипотеке на момент оформления договора о намерениях.

Не получив согласия банка на продажу, которое является обязательным по закону, предварительный договор не обеспечит  совершения сделки в будущем. Тем не менее, в договоре необходимо отразить обязательство собственника получить такое согласие в конкретные сроки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением есть вот здесь: avenue.siberia.net

Возможен вариант, когда по договору о намерениях покупатель передает продавцу деньги в размере остатка долга, после чего продавец выводит квартиру из обременения.

В согласии кредитного учреждения при оформлении основной сделки уже нет необходимости.

А что делать, если владельцем или совладельцем квартиры являются несовершеннолетние? Тогда до заключения предварительного договора необходимо заручиться согласием органов опеки, без которого предварительный договор является неправомерным.

Таким образом, предварительный договор — это законная сделка, влекущая для сторон значимые последствия. Для того чтобы подписанная сделка была эффективной гарантией заключения основного договора в будущем, участникам рынка необходимо внимательно отнестись к описанию условий договора о намерениях.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/predvaritelnyj-dogovor.html

Бизнес и право
Добавить комментарий