Как отменить сделку купли продажи квартиры после регистрации

Содержание
  1. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
  2. Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством
  3. Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации
  4. В квартире прописаны третьи лица
  5. Обстоятельства существенно изменились
  6. Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации: можно ли аннулировать сделку и как это сделать после регистрации
  7. Прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества
  8. Как аннулировать договор до момента регистрации
  9. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению всех участников
  10. Аннулирование договора по инициативе продавца
  11. Расторжение после регистрации по инициативе покупателя
  12. Как обезопасить себя при покупке и продаже имущества
  13. Заключение
  14. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?
  15. Как расторгнуть договор до регистрации?
  16. Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
  17. Отсутствие оплаты
  18. Обременение в виде прописанных в квартире граждан
  19. Недействительные сделки
  20. Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
  21. Безопасная продажа
  22. Покупка без проблем
  23. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, и как происходит расторжение?
  24. Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры или признать недействительной?
  25. В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
  26. Причины
  27. Основания для расторжения
  28. Требование о расторжении договора
  29. Исковое заявление
  30. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
  31. После госрегистрации
  32. До регистрации
  33. Расторжение предварительного договора
  34. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке?
  35. По инициативе покупателя
  36. По инициативе продавца
  37. По соглашению сторон
  38. Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
  39. Расторжение договора купли продажи квартиры
  40. Признание договора купили-продажи квартиры недействительным
  41. Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации
  42. Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон
  43. Гарантии безопасности и сроки

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Как отменить сделку купли продажи квартиры после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр.

Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей.

Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств.

Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица.

Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки.

Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом.

Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами.

Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости.

Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр.

На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки.

Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины.

Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца.

Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев.

Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры.

 На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться.

При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку  в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной.

 Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной.

И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii/

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации: можно ли аннулировать сделку и как это сделать после регистрации

Как отменить сделку купли продажи квартиры после регистрации

Основная цель любого договора — фиксация соглашения между сторонами. Однако в жизни случаются разные ситуации, в результате которых одна из сторон может передумать исполнять свои обязательства. Тогда в силу вступает процедура расторжения договора.

Расторжение договора — это прекращение его действия, а именно: возврат денежных средств покупателю, а предмета торговли — продавцу и завершение трейдерских взаимоотношений между ними.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества

По общему правилу, сделка может быть расторгнута при заключении соглашения с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия прекращение может быть возможным, если это предусматривает закон, иной правовой акт или сам договор.

Как правило, основанием для расторжения считается несоблюдение договора одним из контрагентов. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего, нужно будет обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.

Продавцы обычно подают иски, если клиент получил недвижимое имущество, но не платил за него, а покупатели часто обращаются в суд, если продавец не отдал в пользование недвижимость или отдал ее с существенными недостатками.

Как аннулировать договор до момента регистрации

Неоконченными сделками считаются те, в которых регистрация еще не завершена. На этой стадии отмена покупки/продажи проходит легче всего.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Если стороны отказываются от своих обязанностей касательно сделок с недвижимым имуществом, они обязаны до окончания процесса регистрации подать в единый государственный реестр прав соглашение об аннулировании договора и смены собственника.

Внимание! Если контракт купли-продажи недвижимого имущества еще не зарегистрирован, то покупатель и продавец должны подать заявление в Росреестр о прекращении процесса регистрации сделки.

Разногласия сторон при аннулировании сделки — повод обратиться в суд.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению всех участников

Аннулировать сделку после регистрации возможно:

  1. При желании одной из сторон.
  2. По соглашению всех участников.

В случае, когда стороны достигли соглашения, наилучшим выходом является оформление «обратного» контракта, когда продавец выступит клиентом, а клиент – продавцом. Вследствие такой рокировки произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна регистрация, которая вернет все на свои места.

Соглашение об аннулировании контракта купли-продажи недвижимого имущества подписывают обе стороны при обоюдном принятии условий расторжения.

Аннулирование договора по инициативе продавца

У многих покупателей и продавцов возникает вопрос, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

Продавец имеет право отказаться от контракта купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:

  • не вносит своевременно очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Между тем, продавец не имеет права отказаться от договора, если это запрещено контрактом или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, в связи с неоплатой продавец может требовать аннулирования договора в суде, если ранее суд вынес заключение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2017 N Ф06-23015/2017).

Расторжение после регистрации по инициативе покупателя

Что касается покупателя, основанием расторжения договора купли-продажи через суд для него является тот факт, когда продавец:

  • передал недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • передал имущество, не свободное от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Кроме того, покупатель может расторгнуть соглашение путем одностороннего отказа от его исполнения в случае, когда продавец:

  • отказывается передать проданное недвижимое имущество (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

Справка. Общий срок исковой давности расторжения договора купли-продажи составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Как обезопасить себя при покупке и продаже имущества

Последствия расторжения договора купли-продажи для обеих сторон могут быть различными. Поэтому важно всеми способами защитить себя при покупке и продаже имущества.

Основным риском для покупателя считается несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

Примечание. Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишним будет проверить помощников – изучить отзывы об агентствах недвижимости и конкретных сотрудниках.

Процедура аннулирования сделки с недвижимым имуществом непростая, но обезопасить себя можно. Нужно предусмотреть все возможные последствия — внести в соглашение сроки оплаты и передачи имущества, а также указать все условия аннулирования контракта.

Что касается продажи имущества, есть ряд условий, при соблюдении которых продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать свои риски. Для этого необходимо:

  • подобрать надежных помощников;
  • внимательно относиться к формированию договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • контролировать наличие в договоре пункта о возможности аннулирования при невыполнении обязательств;
  • внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Эти меры помогут вам минимизировать последствия расторжения договора купли-продажи имущества.

Заключение

Как известно, сделки с недвижимостью — одни из самых дорогостоящих и сложных. При возникновении разного рода ошибок и нарушений от сторон требуется много терпения, чтобы безопасно и наименее затратно избавиться от всех негативных последствий.

Выбирайте себе в помощники только надежных специалистов, внимательно читайте договор и не бойтесь обращаться при необходимости в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi.html

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Как отменить сделку купли продажи квартиры после регистрации

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, и как происходит расторжение?

Как отменить сделку купли продажи квартиры после регистрации

После заключения сделки купли-продажи квартиры возможно обнаружение обстоятельств, которые вызовут у купившего либо у продавшего сомнения в осуществлённом соглашении или даже желание расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? В каких случаях разрешено расторжение сделки? Возможно ли аннулировать документы без согласия второй стороны? Подробные ответы на все вопросы даны в материале.

Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры или признать недействительной?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо руководствоваться 29-ой главой Гражданского кодекса России — о расторжении или изменении договоров.

Расторжение формы купли-продажи означает утрату его юридической значимости и возврат каждой стороне своих прав и обязанностей, т. е. продавец получает свою жилплощадь, а покупатель — деньги.

Разумеется, при прекращении процесса ещё до обмена имуществом и деньгами, стороны просто расходятся, каждый со своим экземпляром бумаги о досрочном завершении правоотношений.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?

В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.

Как это можно сделать:

  1. По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
  2. В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.

По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.

Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.

После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.

А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:

  • несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
  • иные обстоятельства.

В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.

Причины

При обоюдном решении о прекращении сделки причинами могут быть невозможность сторонами выполнить согласованные обязательства — ещё до приёма-передачи. Обычно это случаи, когда сторона или обе стороны признают, что не способны исполнить сделку и подписывают акт о её расторжении.

Если же речь идёт о принудительном судебном прекращении отношений, то, как правило, одна сторона считает права и обязанности исполненными, а другая — ущемлена. К примеру, покупатель не выплатил всю сумму за недвижимость и затягивает с расчётом.

Либо, что происходит чаще, продавец продал жильё:

  • несоответствующее цене и обещаниям качества, состояния;
  • со скрытыми обременениями или ограничениями (можно ли продать квартиру с обременением узнайте здесь);
  • с нарушениями при оформлении права собственности, что нередко случается, когда имеет место покупка квартиры после приватизации;
  • с постоянными жильцами (купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком);
  • с долгами перед налоговой и жилищно-коммунальными службами;
  • заведомо зная об отсутствии полномочий продавать жилплощадь — к примеру, не будучи единоличным собственником или являясь хозяином по спорному имуществу, полученному в наследству, по дарственной, по завещанию и т. п. Как оспорить завещание на квартиру после смерти подробнее здесь.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности, правдивости.

Другими причинами могут быть выявления обстоятельств, влекущих признание сделки недействительной по объективным причинам, т. е. без вины продавца и покупателя, — например:

  • при обнаружении дополнительных наследников;
  • при возвращении лица, признанного безвестно пропавшим;
  • при несоблюдении законодательства в сфере оформления документов;
  • при ненамеренном участии в мошеннических схемах и т. п.

Каждый случай рассматривает суд и принимает наиболее справедливое и оптимальное решение, с учётом интересов всех вовлечённых в дело лиц.

Основания для расторжения

Основанием для прекращения действия подписанного акта является существенное нарушение его условий. Существенно изменёнными считаются такие обстоятельства, при которых стороны вообще не заключили бы договорной акт или заключили бы его на других условиях, если бы знали о новых условиях сделки. Пример объективных обстоятельств — существенное изменение курса валют, падение или спад цен.

Если при наступлении обстоятельств, делающих сделку невозможной или невыгодной, стороны не сумели обоюдно принять решение по изменению условий контракта, то можно сделать это через суд.

Для обращения в суд нужно доказать все следующие факты:

  • Когда сделка осуществлялась, продавец и покупатель не знали, что наступят такие изменения;
  • В договорном тексте нет пункта о принятии ответственности в случае возникновения подобных обстоятельств одной из сторон;
  • Причины возникших обстоятельств не могли быть устранены или сглажены заинтересованной стороной при соблюдении разумной осмотрительности, ответственности и бережливости;
  • Исполнение договора после возникновения обстоятельств влечёт значительный ущерб для одной или обеих сторон, который меняет имущественные результаты договорённости настолько, что теряется планируемая выгода от процедуры покупки-продажи.

По требованию любой из сторон суд определяет последствия прекращения отношений и соотношение расходов продавца и покупателя за весь период согласования операции и теперь уже, её прекращения — для определения размеров возможных компенсаций.

Требование о расторжении договора

Требования излагаются в тексте искового заявления. Для подтверждения в суде попытки досудебного урегулирования спора необходимо письменное требование направить второй стороне заказным письмом, через 6 дней после доставки письма считается, что адресат получил требование, даже если не явился за письмом по полученному извещению.

Нюансы требования о завершении контракта о купле-продаже недвижимости, необходимо:

  • внести требование о расторжении;
  • внести требование о возврате имущественных прав;
  • возможно — внести требование о компенсации вреда или ущерба.

Возвращённое адресанту извещение или квитанция об отправленном письме являются доказательством направления ответчику требования. Через 30 дней, если вторая сторона не ответила либо ответила отказом, можно обращаться в суд.

Исковое заявление

Срок для подачи иска соответствуют общему сроку исковой давности — в течение 3 лет после регистрации права или оформления документов по итогам согласования.

Заявление подаётся в суд общей юрисдикции, если недвижимое имущество не реализовывалось для экономических целей:

  • в мировой — если сумма иска меньше 50 000 рублей;
  • в районный — если сумма иска больше 50 000 рублей.

Как правило, подавать иск нужно в районный суд. В заявлении необходимо подробно описать ситуацию и выбрать требование — завершение бумаги или признание её ничтожной.

После рассмотрения иска будет назначен день для заседания.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Если мирного согласования достичь не удалось, одна из сторон готовит требование о расторжении сделки. Если договор будет признан недействительным, то процесс считается несостоятельным с самого начала и каждая сторона возвращается в исходное положение, каждому возвращаются его имущественные права — на объект недвижимости и на финансы.

Если же договор будет расторгнут через суд, то последствия определяются судом, вернуться в исходное положение не получится. Расторгнуть можно только сделку изначально действительную, т. е. заключённую без нарушения законодательства.

После госрегистрации

Государственная регистрация права собственности означает внесение в реестр ЕГРН записи о новом собственнике на основании правоустанавливающего документа, поданного соискателем.

В зависимости от того, на каком этапе находится гос. регистрация, можно предпринять следующие действия:

  1. Прекратить регистрацию — для этого необходимо обратиться в Росреестр и узнать статус исполнения заявления: если регистрация ещё не произведена, можно её отменить;
  2. Перерегистрировать право — если в ЕГРН уже внесены соответствующие записи, то нужно будет подать документы заново с новым правоустанавливающим документом — о покупке-продаже, по которому объект возвращается прежнему хозяину.

Если контрагент не хочет возвращать имущественные права второй стороны, придётся осуществить принудительное расхождение, прекращение или изменение договора — по одному из существенных условий:

  • неуплата суммы за недвижимость,
  • недвижимость ненадлежащего состояния и т. п.

До регистрации

Если права еще не зарегистрированы, то прекратить процедуру проще — не нужно подписывать новый документ купли-продажи для перерегистрации прав. Стороны добровольно или через суд расторгают соглашение и принимают свои имущественные права.

Расторжение предварительного договора

Пред. договор не влечёт имущественных обязательств в виде передачи имущества, а только обязывает стороны заключить основную сделку к определённому сроку или событию.

Иногда к предварительному документу прилагается соглашение о задатке при покупке квартиры или авансе.

Разница между ними в том, что при неисполнении предварительного соглашения аванс возвращается покупателю, а задаток остаётся у продавца — если покупатель инициировал отмену бумаги, или выплачивается в двойном размере — если процесс был запущен по инициативе продавца. При отсутствии акта об авансе или задатке, достаточно не предпринимать никакие действия, чтобы пред. сделка стала расторгнутой.

Если же только одна сторона желает расторгнуть пред. договор и не имеет на это существенных обоснований, то вторая вправе в судебном порядке требовать принудительного исполнения пред. сделки — заключения основного соглашения.

Также и при желании одной стороны исполнить пред. соглашение и нежелании второй этого в связи с уважительными причинами, вторая сторона вправе через суд расторгнуть или аннулировать документ — в зависимости от обстоятельств.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке?

Когда допускается прекращение процедуры покупки-продажи по желанию одной из сторон?

По инициативе покупателя

Покупатель направляет продавцу письмо с предложением прекратить сделку и ждёт в течение 30 рабочих дней ответа.

  1. Если ответ будет положительный, то заключается мирное соглашение.
  2. Если ответом будет отказ или игнорирование соглашения, можно обращаться в суд с исковым заявлением и требованием принудительно расторгнуть соглашение.

По инициативе продавца

Тот же порядок действует в случае инициатора — продавца.

По соглашению сторон

Аннулирование любой гражданско-правовой бумаги означает прекращение её правовой силы и отношений между контрагентами.

Что будет с имуществом и финансами, участвовавшими в этих отношениях, зависят от следующих факторов:

  • документы сданы на государственную регистрацию;
  • право собственности купившего лица пока не зарегистрировано.

Даже после подачи бумаг на регистрацию, ещё можно остановить или прекратить процедуру.

Если имеет место обоюдное решение, то в первом ситуации контрагенты просто возвращаются в исходные позиции — каждый получает свои активы, покупатель — деньги, продавец — квартиру. Заключается соглашение о расторжении сделки.

Если же мирное прекращение принято после регистрации права собственности, вернуться назад уже невозможно. Сторонам придётся заключить зеркальный договор купли-продажи, чтобы бывший собственник купил свою квартиру у новоиспеченного хозяина и с этими документами вновь стал владельцем по данным Росреестра.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Соглашение составляется в простой письменной форме.

Его примерная структура:

  1. Преамбула — вступительная часть. Сюда входят представление сторон, их паспортных, адресных и иных данных.
  2. Основная часть — предмет соглашения, цена соглашения (если есть). Здесь указываются все условия возврата к исходным позициям — как будут возвращаться средства, в каком размере, как будет возвращаться квартира, кто возьмет расходы за перерегистрацию права собственности (если она была), в какие сроки и др.
  3. Окончание — подписи сторон.

Вот образец соглашения о расторжении. По желанию можно заверить документ у нотариуса. Соглашение вступает в силу с момента, определённого в нём.

о том, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

Расторжение договора купли продажи квартиры

Как отменить сделку купли продажи квартиры после регистрации

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

Существенными нарушениями принято считать действия одной из сторон, которые наносят ущерб другой стороне или лишают того, на что она рассчитывала при заключении соглашения.

К данным нарушениям относится неполучение продавцом оплаты, даже если договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Нарушением со стороны продавца считается отказ от выписки из квартиры и выселения.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным договора купли-продажи квартиры.

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Сделка признается недействительной в том случае, когда нарушаются нормы закона или одна из сторон признана недееспособной, или не могла руководить своими действиями.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. Проверка квартиры при покупке).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.

Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Если в контракте не указаны сроки для получения ответа, то стандартное время ожидания – 30 дней.

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.

Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

  • Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
  • Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
  • Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Рекомендуется учесть следующие пункты:

  • Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
  • Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/rastorzhenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Бизнес и право
Добавить комментарий