Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски

Содержание
  1. Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году
  2. Что такое переуступка
  3. Переуступка ипотечного жилья
  4. Особенности оформления сделки
  5. Плюсы и минусы переуступки
  6. Как снизить риски
  7. Риски при покупке по переуступке прав
  8. Покупка жилья в новостройках
  9. Выгоды
  10. Недостатки
  11. Основные риски покупателя
  12. Договор цессии
  13. Сущность договора
  14. Требования
  15. Способы снижения рисков
  16. Помощь специалистов
  17. Анализ документов
  18. Процедура заключения договора
  19. Образцы документов
  20. Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск
  21. Что такое переуступка прав?
  22. Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме
  23. Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру
  24. Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?
  25. Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?
  26. Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?
  27. Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой
  28. Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году

Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией.

Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг.

Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Риски при покупке по переуступке прав

Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски

Приобретение жилья в новостройке – весьма выгодное мероприятие.

Квадратный метр жилплощади при долевом строительстве намного ниже, чем на вторичном рынке, что, несомненно, привлекает покупателей. Будущие собственники не всегда вступают в ряды дольщиков в начале строительства, по разным причинам они могут купить квартиру уже на иных этапах застройки. Стать владельцем еще недостроенной жилплощади можно по переуступке прав от иного дольщика.

Многих потенциальных покупателей такие сделки пугают, ведь фактически продавец не имеет официально зарегистрированных прав на продаваемое помещение. Сделка пугает тем, что не понятно, откуда ждать подвох, со стороны продавца или застройщика.

Конечно, риски при покупке квартиры по переуступке прав есть, но это действие законное и вполне может быть оформлено. Главное, чтобы покупатель представлял себе, на что стоит обратить внимание при оформлении документации и знал о возможных рисках.

Покупка жилья в новостройках

Жилищная проблема решается каждым человеком по-своему. Кто-то обращает внимание лишь на частные дома, другие стремятся приобрести исключительно квартиру.

Огромный выбор на современном рынке недвижимости может удовлетворить запросы каждого покупателя.

Способов, чтобы приобрести жилплощадь, также немало, что дает возможность многим людям стать счастливыми обладателями собственных квадратных метров.

Последние годы все большее количество людей обращает взоры на первичный рынок. Покупать квартиру в новостройке можно как за собственные средства, так и в кредит. Большинство банков охотно выделяют ипотечные займы для приобретения жилплощади в строящемся доме. Это позволяет соблюсти интересы кредитной организации и обеспечить покупателями заветными квадратными метрами.

Покупка жилья в новостройке имеет множество положительных сторон, но при этом не стоит забывать и о существующих минусах, которые также следует учитывать.

Выгоды

Представляя себе квартиру в новостройке, перед глазами возникает идеальная картина сверкающего ремонта и чистых подъездов. Между тем это не единственные плюсы такой жилплощади. Если подходить к вопросу более практично, то можно отметить, что жилье в строящемся доме имеет следующие плюсы:

  1. При возведении здания и планировки квартир используются современный подход и технологии. Конечно, насколько он будет удобным и комфортным зависит в первую очередь от его места нахождения и цены за квадратный метр, но это не сталинские пятиэтажки без лифта и с ограниченной квадратурой.
  2. Будущий собственник имеет возможность проявить собственное мнение при планировке квартиры. Застройщики позволяют покупателю определиться, где будут расположены комнаты и какой площади они будут. Но следует учитывать, что такой подход требует дополнительных расходов.
  3. Современный подход к установке инженерных коммуникаций, позволяющий экономить на услугах ЖКХ и самому определять интенсивность отопления в зимний период.
  4. Наличие дополнительных благ, таких как грузовые лифты, парковки подземные и наземные, детские площадки перед домом, пандусы и многое другое. На современном этапе новостройка предполагает обязательное наличие развитой инфраструктуры, а не только сами квартиры.

Кроме всего перечисленного, есть и еще один существенный плюс – цена. Стоимость квадратного метра при оплате его до сдачи дома в эксплуатацию значительно ниже, чем после его введения. И именно последний фактор для большинства людей имеет решающее значение, так как не всем хватает денег.

Недостатки

Несмотря на огромное количество плюсов, жилье в новостройке имеет и отрицательные стороны. К минусам можно отнести следующие аспекты:

  1. Застраивающиеся районы могут не иметь хорошей транспортной развязки из-за значительного удаления от центра города.
  2. Ввод дома в эксплуатацию имеет лишь фактическое значение, но все проведенные коммуникации, как правило, работают вначале довольно плохо. Нужно быть готовым к тому, что не всегда будет регулярная подача воды, электричества, тепла. Конечно, эти трудности встречаются лишь на первоначальном этапе, пока все недостатки не будут устранены, а система не будет отлажена.
  3. Постоянный шум, пыль и грязь от проведения ремонтов в квартирах. Далеко не каждый дольщик оплачивает ремонтные работы, многие предпочитают делать его самостоятельно уже после введения здания в эксплуатацию.
  4. Молодые районы заполняются новостройками, что также не очень удобно для уже вселившихся, так как шум стройки и постоянная грязь не радуют новосельцев.

Все указанные моменты являются лишь неудобствами, которые со временем пройдут и будут забыты. Между тем участие в долевом строительстве жилья имеет и риски, о которых также не стоит забывать.

Основные риски покупателя

Принимая решение о покупке квартиры в новостройке, человек, прежде всего, оценивает район, размер самой жилплощади и будущую инфраструктуру. Между тем специалисты указывают на несостоятельность такого подхода – тысячи обманутых дольщиков оставшихся без денег и без жилья, тому пример.

Основной риск покупателя – это банкротство застройщика. Оно может быть:

– запланированным, когда строительная компания умышленно идет на обман с первой минуты объявления старта продаж будущего жилья;

– неумышленным, то есть наступившим от иных причин, независящих от самого застройщика.

Второй вариант просчитать сложно, а порой и просто невозможно. Здесь конечную точку может поставить совокупность нескольких факторов, например, кризис в экономике, резкий рост цен и многое другое. Но большая часть дольщиков обманута умышленно, когда компания объявляет о продаже жилья по низкой стоимости, а сама просто собирает первые взносы и замораживает строительство.

Прежде чем подписывать договор долевого строительства покупатель обязан изучить деятельность застройщика и оценить будущие риски, а затем вкладывать средства в будущие квадратные метры.

Договор цессии

Приобрести квартиру в строящемся доме можно двумя путями:

  1. Заключить договор долевого строительства с самим застройщиком.
  2. Подписать документ о переуступке прав с одним из дольщиков.

При покупке жилья на завершающих этапах чаще всего речь идет о втором варианте, так как редко к этому времени остаются неразобранные квартиры. По сути, продавец реализует не саму квартиру, так как ее еще нет как таковой, а лишь право требования на нее.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» обращает внимание покупателей, на то, что оформить уступку прав собственности можно не раньше, чем договор долевого строительства будет зарегистрирован в Росреестре и не позже, чем будет подписан акт о приеме-передаче помещения от застройщика к покупателю. Передаточный акт может быть оформлен лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

Сущность договора

Договор цессии – это документ на основании, которого одна сторона передает другой стороне право требования об исполнении обязательств, прописанных в нем. Говоря о жилье в новостройках, этот бланк позволяет нынешнему дольщику переуступить свои права, а вместе сними и обязанности, другому человеку.

Цедент (продавец) отказывается от своих прав на будущую жилплощадь, за что получает вознаграждение в сумме понесенных расходов. Цессионарий (покупатель) берет на себя все обязательства перед застройщиком, если они еще не были выполнены в полном объеме, а также обязуется передать оговоренную сумму денежных средств продавцу.

Договор цессии – это единственный документ, который позволяет реализовать недвижимость до ее сдачи в эксплуатацию.

Требования

Договор переуступки прав оформляется в письменном виде и подлежит обязательной госрегистрации. Цедент (продавец) обязан официально уведомить застройщика о принятом решении передать права на свою долю иному лицу.

Соглашение о переуступке составляется с учетом законных требований. В частности, следует обратить внимание на условия передачи прав, оговоренные в ДДУ.

Если застройщик указал, что он является обязательной третьей стороной при таких сделках, то потребуется получить согласие от него на цессию.

Не полностью выплаченная стоимость жилья не позволит переуступить права без одобрения строительной компании. В соглашении должен быть указан пункт о переводе оставшегося долга на цессионария.

Кроме этого, в договоре цессии прописывается:

  1. Реквизиты обеих сторон – продавца и покупателя (цедента и цессионария).
  2. Данные о самой квартире, которая подлежит переуступке.
  3. Сумма компенсации понесенных цедентом расходов.
  4. Права и обязанности сторон, а также степень их ответственности за производимую сделку.
  5. Дата составления договора.

Документ составляется в трех экземпляра – по одному для каждой из сторон участников. После его подписания следует произвести госрегистрацию переуступки в Росреестре.

Способы снижения рисков

Переуступка прав пугает многих потенциальных покупателей неоднозначностью ситуации, но на самом деле, если следовать процедуре и придерживать законодательных норм, ничего страшного в цессии нет. Для снижения потенциальных рисков необходимо, прежде всего, ответственно и внимательно подойти к самому процессу.

Проблема большинства людей в том, что они сначала делают, а лишь потом начинают интересоваться тем, какие существуют правила и законы в этой сфере правоотношений. Если изменить подход, то можно избежать огромного количества проблем. Поэтому первый совет – изучите вопрос, узнайте, как происходит переуступка прав.

Не стесняйтесь задавать множество вопросов, уточняйте нюансы.

Если озвучивать более конкретные рекомендации, то заключаются в следующем:

  1. Проанализируйте тщательно всю предоставленную цедентом документацию.
  2. Обратитесь за помощью к специалистам.

Важно также помнить о том, что спешка не приветствуется в серьезных сделках. Ставить подпись под соглашением и передавать деньги за квартиру стоит лишь после всестороннего рассмотрения ситуации.

Помощь специалистов

Желание сэкономить сыграло злую шутку уже не с одним человеком. Многие покупатели считают ненужным платить дополнительные деньги, за предоставления консультаций или наведение справок о предстоящей сделке и изучения предоставленной документации. Кому-то такая небрежность сходит с рук, для других же оказывается критической.

Сегодня существует масса специалистов, которые помогут разобраться в ситуации досконально и сделают правильные выводы из сложившейся ситуации. Обратиться можно к юристу, который практикуется на таких видах дел. Но лучше все же получить сопровождение от специализирующихся фирм.

Многие застройщики имеют партнеров, которые помогают сопровождать различные сделки во избежание ошибок и неточностей. Обратившись в такое агентство, цессионарий может переложить все хлопоты на его сотрудников.

Они выверят каждую букву и позаботятся о том, чтобы сделка была оформлена правильно и прошла чисто.

Анализ документов

Нежелание или невозможность обратиться за помощью к специалистам возлагает всю ответственность на самого покупателя. Самое главное, что он должен в этом случае сделать – проанализировать документы, необходимые для проведения сделки. При оформлении договора цессии не обойтись без:

  1. Справки о наличии или отсутствии задолженности перед застройщиком. Этот бланк позволяет проанализировать полную стоимость жилья, и рассчитать какую сумму следует отдать цеденту, а какую надо будет внести на счет застройщика. Зачастую при переуступке прав застройщик требует полного погашения имеющегося долга, это также следует учитывать.
  2. Согласия второго супруга на продажу жилья. Этот документ должен быть нотариально заверен, в ином случае он не считается законным.
  3. Когда речь идет о переуступке ипотеки, не обойтись без письменного согласия банка на такую сделку.

Но начинать анализ документации следует, несомненно, с самого соглашения долевого строительства, который должен быть предоставлен цедентом.

Процедура заключения договора

Соглашение цессии должно подписываться в следующем порядке:

  1. Отправляется письменное уведомление застройщику о предстоящей сделке.
  2. Оформляется договор переуступки с соблюдением требований к этому документу.
  3. Производиться госрегистрация бланка в Росреестре.

Обратите внимание, что все этапы обязательны, но только последний закрепляет фактические права нового дольщика, который впоследствии станет собственником квартиры.

Нельзя заключать договор задним числом. Опасно прописывать в бланке заниженную стоимость объекта, так как это может быть поводом для признания сделки подозрительной, особенно если впоследствии застройщик будет признан банкротом.

Образцы документов

Договор уступки прав (цессии)

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pokupka-po-pereustupke-prav/

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Договор уступки права требования на квартиру в новостройке риски

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски.

Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

  1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
    Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
    • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
    • соответствует ли новостройка плану;
    • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
    • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
    • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  2. Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Моменты, заслуживающие особого внимания:

  • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
  • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
  • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
  • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

  • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
  • Платежные документы и соглашения (если имеются).
  • Акт передачи вышеперечисленных документов.
  • Договор уступки прав.
  • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Дольщик сможет заключить договор переуступки только с согласия застройщика, которое даётся за определённое вознаграждение – 1-3% от суммы сделки.

Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

  1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
  2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
    Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:
    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  3. Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  4. Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  5. Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации.

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию.
  • Документы об оплате госпошлины.
  • Договор долевого участия.
  • Акт приема-передачи жилья.
  • Кадастровый паспорт.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

  1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
  2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

  1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
  2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
  3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь.

Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Если первые торги срываются в связи с явкой менее 2-х участников или если не была предложена стартовая цена, то через 30 дней аукцион проводится повторно, при этом стоимость квартиры снижается на 15%.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

  • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
  • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
  • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

Минусы:

  • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах.

Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски.

Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/pereustupka-prav.html

Бизнес и право
Добавить комментарий